Rynek nieruchomości we Włoszech: wzrost cen i ewoluujący popyt

Analizy Real Estate DATA HUB sugerują, że sektor nieruchomości we Włoszech przechodzi dojrzały etap rozwoju. Główne czynniki napędzające wzrost to efektywność energetyczna lokali, rosnąca atrakcyjność południowych regionów kraju oraz wzrastające zainteresowanie klientów bardziej przestronnymi domami i mieszkaniami.

Podczas gdy wiele europejskich krajów zachowuje ostrożność w inwestycjach i kładzie większy nacisk na jakość aktywów, Włochy zakończyły 2025 rok imponującymi wynikami: liczba transakcji na rynku nieruchomości mieszkalnych wzrosła o 9,5%, ceny wzrosły o 3,5% w porównaniu z rokiem poprzednim, a średni czas sprzedaży nieruchomości wyniósł około 150 dni. Te dane zostały przedstawione w trzynastym raporcie Real Estate DATA HUB, przygotowanym przez działy analityczne REMAX Italia, RYZE i 24MAX.

Przewidywania na rok 2026

Specjaliści przewidują kontynuację wzrostu rynku w 2026 roku, chociaż tempo wzrostu będzie bardziej umiarkowane. Będzie to wsparte stabilnymi czynnikami fundamentalnymi. Dla nabywców kluczowe znaczenie będzie miała jakość nieruchomości, ich efektywność energetyczna i zdolność do zachowania wartości w dłuższej perspektywie.

Według prezesa REMAX Italia, Dario Castiglii, włoski rynek nieruchomości staje się coraz bardziej dojrzały i świadomy. Pomimo rosnących oczekiwań wobec nieruchomości, popyt pozostaje na wysokim poziomie, gdyż są one nadal postrzegane jako niezawodne i strategicznie istotne aktywa.

Mieszkania energooszczędne zyskują na wartości i szybciej się sprzedają

Efektywność energetyczna przestała być tylko ekologicznym trendem i stała się istotnym czynnikiem ekonomicznym. W 2025 roku sprzedaż nieruchomości z klasami energetycznymi A i B wzrosła o ponad 25% w porównaniu z dwoma latami temu.

Ceny tych nieruchomości są średnio o około 40% wyższe niż domów o niskiej efektywności energetycznej. Niemniej jednak sprzedają się szybciej: okres wystawienia na rynek jest o około 8% krótszy niż średnio.

Kredyty hipoteczne „zielone” stają się coraz bardziej opłacalne

Sektor bankowy oferuje dodatkowe zachęty. W drugiej połowie 2025 roku stałe oprocentowanie tzw. „zielonych” kredytów hipotecznych na zakup energooszczędnych mieszkań spadło do około 2,19%.

Miesięczne raty takich kredytów są średnio o 15% niższe niż w standardowych programach hipotecznych. W połączeniu z niższymi kosztami utrzymania nieruchomości, sprawia to, że mieszkania energooszczędne są atrakcyjne nie tylko z perspektywy ekologicznej, ale także finansowej. Dodatkowo europejskie wymogi dotyczące efektywności energetycznej mają już zauważalny wpływ na decyzje nabywców.

Południowe Włochy stają się nowym centrum wzrostu

Jednym z głównych wydarzeń 2025 roku było umocnienie pozycji południowych regionów Włoch i wysp. Podczas gdy północ i centrum kraju wykazują ustabilizowane tempo wzrostu, południe odnotowało najlepsze rezultaty w całym okresie badawczym.

Na to wpływają różne czynniki: stosunkowo przystępne ceny nieruchomości, rosnąca popularność pracy zdalnej i hybrydowej oraz obiecujące perspektywy wzrostu cen nieruchomości w przyszłości.

Specjaliści uważają, że nie jest to chwilowy trend, lecz długoterminowa zmiana na rynku. Ulgi podatkowe, wysoka jakość życia i bardziej przystępne ceny w porównaniu z regionami centralnymi i północnymi przyciągają młodych nabywców, którzy dostrzegają znaczący potencjał w tych obszarach.

Klienci wybierają bardziej przestronne mieszkania

Apartamenty trzypokojowe pozostają najczęściej poszukiwanym typem mieszkań w kraju, stanowiąc 37,35% popytu. Jednak preferencje klientów stopniowo przesuwają się w stronę nieruchomości bardziej przestronnych.

Obecnie apartamenty czteropokojowe oraz domy lub apartamenty z pięcioma lub więcej pokojami łącznie stanowią niemal 38% popytu. To odzwierciedla zmieniające się postrzeganie rynku mieszkaniowego: dom powinien pełnić funkcje miejsca relaksu, pracy, aktywności fizycznej, nauki i spotkań towarzyskich.

Ten trend jest szczególnie zauważalny w regionach centralnych i południowych. W centralnych Włoszech nieruchomości czteropokojowe stanowią około 20% transakcji, a na południu - 27%. Domy z pięcioma lub więcej pokojami osiągają 22% w centralnej części kraju i 30% w regionach południowych. Wynika to głównie z faktu, że większa powierzchnia mieszkalna pozostaje tutaj bardziej dostępna cenowo.

Nieruchomości komercyjne: nacisk na rewitalizację miejską

Segment nieruchomości komercyjnych zakończył 2025 rok rekordowymi wynikami. Jednak główną cechą nie była tylko dynamika inwestycji, ale także jakościowa zmiana na rynku.

Nieruchomości biurowe, handlowe, kompleksy logistyczne i sektor hotelowy są coraz częściej postrzegane jako narzędzia rozwoju gospodarczego i odnowy miast.

Handel detaliczny

Sektor nieruchomości handlowych wzrósł o 46% w porównaniu z 2024 rokiem, osiągając historyczne maksimum. Większość inwestycji trafiła do nieruchomości położonych poza centrami miast, które stanowiły około 80% wszystkich transakcji.

Koncepcja „centrów doświadczeń”, łączących zakupy, rozrywkę i gastronomię, zyskuje na popularności. Inwestorzy są najbardziej zainteresowani outletami, ekskluzywnymi ulicami handlowymi i nowoczesnymi centrami handlowymi.

Hotelarstwo

Sektor hotelowy był drugim najszybciej rozwijającym się sektorem, notując wzrost o 20%. Szczególnie popularne okazały się projekty o wartości dodanej (value-add), obejmujące przebudowę starych biurowców i zabytkowych budynków oraz przekształcanie ich w wysokiej klasy hotele.

Ta strategia pozwala jednocześnie rozwiązać problem nieefektywnych obiektów i sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu na wysokiej jakości produkt turystyczny. Znaczna część inwestycji jest kierowana do segmentów premium i luksusowego.

Rzym zbliża się do Mediolanu

Nieruchomości logistyczne przyciągnęły inwestycje o wartości około 2 miliardów euro, co stanowi wzrost o 30% w porównaniu z rokiem poprzednim. Prawie cały wolumen finansowania - 98% - pochodził od inwestorów zagranicznych.

Efektywność energetyczna, przyjazność dla środowiska i wysoka jakość aktywów pozostają kluczowymi kryteriami wyboru nieruchomości. Jednocześnie rynek logistyczny stopniowo wykracza poza tradycyjną dominację Mediolanu: stawki czynszów w regionie Rzymu coraz bardziej zbliżają się do poziomu mediolańskiego. Centra danych, które stanowią odrębny, dynamicznie rozwijający się segment, zapewniają dodatkowy impuls rozwojowy.

Rynek biurowy: mniejsze wolumeny, większe zapotrzebowanie

Inwestycje w nieruchomości biurowe spadły o 14%, osiągając wartość około 1,8 mld euro. Spadek wolumenu nie odzwierciedla jednak pełnego obrazu sytuacji.

Na rynku rośnie trend „ucieczki do jakości” - popyt skupia się na najwyższej jakości nieruchomościach klasy A z certyfikatem ESG, zlokalizowanych w centralnych dzielnicach biznesowych. Wskaźnik pustostanów w takich nieruchomościach pozostaje bardzo niski: około 3% w Mediolanie i tylko 1,6% w Rzymie.

W rezultacie właściciele nowoczesnych i zrównoważonych nieruchomości cieszą się stałym popytem i mogą liczyć na wyższą cenę, podczas gdy nieruchomości niższej jakości stopniowo tracą na konkurencyjności.

Według Laury Piantanidy, dyrektora ds. relacji instytucjonalnych w RYZE, rynek staje się coraz bardziej selektywny. Inwestorzy i najemcy preferują nieruchomości łączące wysoką jakość, zrównoważony rozwój, innowacyjne rozwiązania i elastyczność użytkowania. Renowacje i przeprojektowanie istniejących budynków są aktualnie głównym źródłem tworzenia wartości, pogłębiając przepaść między najatrakcyjniejszymi aktywami a nieruchomościami, które nie spełniają nowych wymagań rynku.