Grzyb w mieszkaniu: kiedy nie jesteś w stanie opłacić czynszu

Kiedy w mieszkaniu pojawia się grzyb, najemca może w określonych sytuacjach opuścić lokal bez konieczności płacenia czynszu. Jednak konieczne jest uprzednie powiadomienie właściciela.

Zgodnie z przepisami 1578 i 1581 włoskiego kodeksu cywilnego najemca ma możliwość rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia i bez kar finansowych, jeśli mieszkanie stanie się niezdatne do zamieszkania z powodu grzyba i zagrożenia dla zdrowia .

Kiedy można odmówić opłacenia czynszu?

Grzyb może być podstawą do nieopłacenia czynszu jedynie w przypadku, gdy spowoduje całkowite zniszczenie nieruchomości i zmusi najemcę do wyprowadzki.

Jeśli grzyb dotyczy tylko części mieszkania (np. jednego pokoju), najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu proporcjonalnie do utraty możliwości korzystania z części nieruchomości.

Dlaczego grzyb stanowi poważny problem

Zgodnie z wyrokiem Sądu w Trieście nr 162/2019, nawet niewielka obecność grzyba obniża komfort życia w mieszkaniu, pogarsza stan higieniczny lokalu i psuje jego wygląd. Jest to uważane za wadę materialną , uprawniającą do obniżenia czynszu .

Jeśli grzyb znacząco pogarsza warunki mieszkania i narusza umowę, najemca może żądać rozwiązania umowy lub obniżenia czynszu , jeśli nie znał i nie mógł znać o istnieniu takich wad w chwili zawarcia umowy.

Ponadto wynajmujący może ponosić odpowiedzialność za szkody wynikłe z wad nieruchomości, chyba że udowodni, że nie wiedział o nich przy przekazywaniu mieszkania .

Zaświadczenie lekarskie potwierdzające negatywny wpływ grzyba na zdrowie może stanowić dodatkowy dowód , nawet jeśli formalnie nie jest wymagane.

Wymagane jest porozumienie między stronami.

Obecność grzyba nie jest wystarczającym powodem, aby najemca odmówił płacenia czynszu z własnej kieszeni . Obniżenie lub zawieszenie płatności musi być uzgodnione z wynajmującym lub nakazane przez sąd.

Praktyka sądowa nie zawsze uznaje prawo najemcy do jednostronnej odmowy zapłaty . W szczególności Sąd Najwyższy Włoch (wyrok nr 18987 z 27.09.2016 r.) stwierdził, że najemca musi opłacić czynsz, jeśli lokal nadaje się do dalszego użytku , choćby częściowo.

Obowiązki właściciela

Wynajmujący ma obowiązek zapewnić lokal mieszkalny w dobrym stanie , zgodny z obowiązującymi normami i nadający się do zamieszkania. Dlatego to na nim ciąży odpowiedzialność za usuwanie grzyba i związanych z nim problemów.

Najemca z kolei musi regularnie utrzymywać nieruchomość i przestrzegać postanowień umowy.

Jeśli winę ponosi najemca

Jeśli przyczyną pojawienia się grzyba jest niewłaściwe postępowanie najemcy — np. brak właściwej wentylacji lub nieprzestrzeganie zasad użytkowania — to najemca ponosi konsekwencje za swoje działania. W takiej sytuacji brak opłacenia czynszu będzie traktowany jako naruszenie , a najemca może być uznany za zalegającego z płatnościami .

Jeśli przyczyną pojawienia się grzyba nie leży po stronie najemcy — np. wycieki z góry lub słaba izolacja przeciwwilgociowa — właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za rozwiązanie problemu.

Co zrobić, gdy w wynajętym mieszkaniu pojawi się grzyb

Postępowanie najemcy zależy od poważności problemu . Oto możliwe działania:

Co zrobić, gdy pojawi się grzyb

Zasada główna: najemca nie może działać własnoręcznie . Nie wolno po prostu przestać płacić czynszu bez zgody właściciela lub decyzji sądu.

Wyjątkiem są poważne przypadki całkowitej niezdatności lokalu mieszkalnego . W innych sytuacjach najemca ryzykuje, że okaże się w błędzie, nawet jeśli boryka się z grzybem.