Mediolan staje się coraz bardziej trudny do osiągnięcia: koszty mieszkań rosną szybciej niż dochody

Na rynku nieruchomości w Mediolanie nadal istnieje rosnąca dysproporcja między cenami mieszkań a dochodami. Zgodnie z trzecim raportem Obserwatorium Mieszkalnictwa Przystępnego Cenowo (OCA), przedstawionym w kwietniu 2026 r., trudności z opłacaniem mieszkań nie są już problemem przejściowym, ale stały się trwałym problemem strukturalnym.

Analiza pokazuje, że życie w Mediolanie zależne wyłącznie od zarobków staje się coraz trudniejsze: koszty mieszkań i transportu mogą absorbować nawet 60% miesięcznych dochodów. Co więcej, ten problem dawno temu przekroczył granice administracyjne miasta i dotknął całą aglomerację mediolańską.

Mediolan pozostaje atrakcyjnym centrum zawodowym i naukowym, ale równocześnie staje się coraz trudniejszy do osiągnięcia dla zwykłych mieszkańców. Specjaliści alarmują, że bez długoterminowej strategii może to znacząco wpłynąć na równowagę społeczną i gospodarczą miasta.

Wzrost cen wyprzedza wzrost płac

W 2024 r. koszty mieszkań nadal rosły:

• Ceny nieruchomości wzrosły o 8,5%;
• Czynsze wzrosły o 6,8%;
• Średnie płace wzrosły jedynie o 4,2%, co jest niższe od wskaźnika inflacji.

Dla pracowników o średnich i niskich dochodach sytuacja jest jeszcze bardziej trudna:

• Dochody pracowników wzrosły zaledwie o 3,7%;
• Pensje pracowników biurowych wzrosły o 2,6%.

Różnica między kosztami życia a dochodami coraz bardziej wpływa na możliwość wynajęcia lub zakupu mieszkania. Coraz istotniejsze stają się oszczędności rodzinne, wsparcie krewnych lub zewnętrzne wsparcie finansowe.

Rynek najmu staje się coraz bardziej niestabilny.

Przeciętna cena wynajmu w Mediolanie wynosiła 201 euro za metr kwadratowy rocznie. Jednocześnie maleje liczba długoterminowych umów najmu, a wzrasta liczba form najmu tymczasowego i elastycznego.

Nawet mieszkania z tzw. „czynszem umownym”, które wcześniej uważane były za bardziej przystępne cenowo, obecnie zbliżyły się cenowo do ofert na rynku. W rezultacie to narzędzie praktycznie traci swoje społeczne znaczenie.

Dochody ludności są zróżnicowane, mieszkania maleją

Struktura dochodów w Mediolanie wykazuje silne zróżnicowanie społeczne:

• Ponad połowa podatników zarabia mniej niż 26 000 euro rocznie;
• Prawie jedna trzecia - mniej niż 15 000 euro.

W tej sytuacji przeciętny mieszkaniec może sobie pozwolić na coraz mniejszą przestrzeń mieszkalną. W wielu przypadkach dostępna powierzchnia mieszkalna jest już poniżej minimalnych standardów dostępnych na rynku.

Problem z mieszkaniami staje się nie tylko trudny - dla wielu jest wręcz nie do rozwiązania.

Rzeczywista liczba mieszkańców Mediolanu jest wyższa niż oficjalna

Jednym z najciekawszych wniosków z badania jest różnica między oficjalną liczbą mieszkańców a faktyczną populacją miasta.

Na podstawie danych z telefonów komórkowych analitycy doszli do wniosku, że choć oficjalnie Mediolan ma 1,4 miliona mieszkańców, na stałe w mieście przebywa ponad 1,6 miliona osób. W tej liczbie znajdują się studenci, pracownicy tymczasowi i osoby, które nie są oficjalnie zarejestrowane.

To dodatkowo naciska na rynek najmu, transport i usługi miejskie.

Krótkoterminowy najem pogłębia kryzys

Po pandemii rynek krótkoterminowego wynajmu zaczął dynamicznie rosnąć. Coraz więcej mieszkań jest przekształcanych na cele turystyczne, co ogranicza dostępność długoterminowych mieszkań dla mieszkańców.

W ciągu ostatnich pięciu lat:

• Udział długoterminowego wynajmu spadł z 66% do 51%;
• Umowy tymczasowe i krótkoterminowe stanowią prawie połowę rynku.

Z jednej strony odzwierciedla to zwiększoną atrakcyjność turystyczną Mediolanu, a z drugiej strony zwiększa niestabilność dla osób poszukujących stałego miejsca zamieszkania i pracy.

Bardzo ważne jest zwrócenie uwagi na niedorozwój infrastruktury hotelowej, co dodatkowo obciąża prywatne zasoby mieszkaniowe.

Kryzys mieszkaniowy rozprzestrzenia się poza Mediolanem.

Problemy z dostępnością mieszkań dotykają nie tylko samego Mediolanu, ale także sąsiednich miast w obszarze metropolitalnym.

Nawet w dobrze skomunikowanych z Mediolanem gminach ceny wynajmu szybko rosną. Wielu mieszkańców przeprowadza się dalej od centrum, aby zmniejszyć koszty, ale oszczędności nie są tak istotne z uwagi na koszty transportu.

Zgodnie z badaniem:

• Mieszkanie i transport publiczny mogą absorbować 50-60% dochodów;
• W przypadku korzystania z samochodu udział ten czasami sięga 80%.

To nie tylko generuje obciążenia finansowe, ale także dodatkowe problemy środowiskowe i infrastrukturalne.

Konieczne są kompleksowe działania

Autorzy raportu podkreślają, że problem mieszkaniowy ściśle wiąże się z polityką społeczną, urbanistyczną i rynkiem pracy.

W raporcie podkreślono, że problem mieszkalnictwa jest silnie powiązany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy.

W raporcie podkreślono, że problem mieszkaniowy jest ścisłe powiązany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy.

W raporcie podkreślono, że kwestia mieszkalnictwa jest blisko związana z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy.

W raporcie podkreślono, że problem mieszkalnictwa jest mocno związany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy.

W raporcie podkreślono, że problem mieszkalnictwa jest związany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy rynku.

Doświadczenia obszarów podmiejskich wskazują na potrzebę:

• koordynacji między gminami;
• wspólnego zarządzania aglomeracją miejską;
• integracji polityki mieszkaniowej z systemem wsparcia społecznego.

Szczególny nacisk kładzie się na relację między mieszkaniem a zatrudnieniem. Wysokie koszty utrzymania już teraz wpływają na zdolność firm do przyciągania i zatrzymywania pracowników. Z tego powodu coraz częściej rozważa się tymczasowe rozwiązania mieszkaniowe związane z zatrudnieniem.

Wymagana jest długoterminowa strategia

W ostatniej części raportu mieszkalnictwo uznano za strategiczną infrastrukturę niezbędną dla konkurencyjności gospodarczej i stabilności społecznej miasta.

Eksperci uważają, że przystępny czynsz nie powinien przekraczać 100-110 euro za metr kwadratowy rocznie. Po przekroczeniu tej granicy nawet kluczowi dla funkcjonowania miasta zawodowcy zaczynają być wypychani z rynku mieszkaniowego.

Głównym wnioskiem z badania jest to, że samo analizowanie problemu już nie wystarczy. Mediolan potrzebuje długoterminowej i kompleksowej polityki, która połączy kwestie mieszkaniowe, transportowe i zatrudnienia na poziomie całej aglomeracji miejskiej.