Mediolan staje się coraz bardziej niedostępny: wydatki na domy rosną szybciej niż dochody

Na rynku nieruchomości w Mediolanie nadal istnieje rosnąca dysproporcja między kosztami mieszkań a poziomem zarobków. Zgodnie z trzecim raportem Obserwatorium Mieszkalnictwa Przystępnego Cenowo (OCA), zaprezentowanym w kwietniu 2026 r., trudności z opłacaniem mieszkań nie są już tylko przejściowe, ale stały się trwałym problemem strukturalnym.

Badanie ukazuje, że życie w Mediolanie wyłącznie z zarobków staje się coraz trudniejsze: koszty mieszkania i transportu mogą absorbować nawet 60% miesięcznych zarobków. Co więcej, problem ten od dawna wykracza poza granice administracyjne miasta i dotyka całą aglomerację mediolańską.

Mediolan nadal przyciąga jako centrum pracy i nauki, ale równocześnie staje się coraz bardziej nieosiągalny dla zwykłych mieszkańców. Specjaliści alarmują, że bez spójnej strategii długoterminowej może to poważnie wpłynąć na równowagę społeczną i ekonomiczną miasta.

Wzrost cen przewyższa wzrost wynagrodzeń

W 2024 r. koszty związane z mieszkaniem nadal rosły:

• Ceny nieruchomości wzrosły o 8,5%;
• Czynsze wzrosły o 6,8%;
• Średnie wynagrodzenia wzrosły jedynie o 4,2%, co jest niższe od wskaźnika inflacji.

Dla osób o przeciętnych i niskich dochodach sytuacja jest jeszcze bardziej niekorzystna:

• Dochody pracowników wzrosły tylko o 3,7%;
• Wynagrodzenia pracowników biurowych wzrosły o 2,6%.

Różnica między kosztami utrzymania a zarobkami coraz bardziej utrudnia możliwość wynajmu lub zakupu mieszkania. Coraz istotniejsze stają się oszczędności rodzinne, wsparcie krewnych lub zewnętrzne wsparcie finansowe.

Rynek najmu staje się coraz mniej stabilny.

Średnia cena najmu w Mediolanie wynosi obecnie 201 euro za metr kwadratowy rocznie. Jednocześnie maleje liczba długoterminowych umów najmu, a rośnie liczba umów tymczasowych i elastycznych.

Nawet mieszkania z tzw. "czynszem umownym", które wcześniej uznawano za bardziej dostępne cenowo, teraz zbliżają się cenowo do ofert rynkowych. W rezultacie to narzędzie praktycznie traci swoje społeczne znaczenie.

Dochody mieszkańców są zróżnicowane, mieszkania kurczą się

Struktura dochodów w Mediolanie ilustruje wyraźne zróżnicowanie społeczne:

• Ponad połowa podatników zarabia mniej niż 26 000 euro rocznie;
• Prawie jedna trzecia - mniej niż 15 000 euro.

W tej sytuacji przeciętny mieszkaniec może sobie pozwolić na coraz mniejszą przestrzeń do życia. W wielu przypadkach dostępna powierzchnia mieszkalna już teraz nie spełnia minimalnych standardów dostępnych na rynku.

Kwestie mieszkalne stają się nie tylko trudne, ale dla wielu wręcz nie do rozwiązania.

Rzeczywista liczba mieszkańców Mediolanu jest większa niż oficjalna

Jednym z istotnych wniosków z badania było rozbieżność między oficjalną liczbą mieszkańców a rzeczywistą populacją miasta.

Analizując dane z telefonów komórkowych, analitycy doszli do wniosku, że podczas gdy oficjalnie Mediolan liczy 1,4 miliona mieszkańców, na stałe w mieście przebywa ponad 1,6 miliona osób. Ta liczba obejmuje studentów, pracowników tymczasowych i osoby nieoficjalnie zarejestrowane.

To dodatkowo wywiera presję na rynek najmu, transportu i usług miejskich.

Krótkoterminowy najem pogłębia kryzys

Po pandemii rynek krótkoterminowego najmu zaczął dynamicznie rosnąć. Coraz więcej mieszkań jest przekształcanych na cele turystyczne, co ogranicza dostępność długoterminowych mieszkań dla mieszkańców.

W ciągu ostatnich pięciu lat:

• Udział najmu długoterminowego spadł z 66% do 51%;
• Umowy tymczasowe i krótkoterminowe stanowią niemal połowę rynku.

To odzwierciedla zwiększoną atrakcyjność turystyczną Mediolanu, ale także wzmacnia niestabilność dla osób szukających stałego miejsca do zamieszkania i pracy.

Niedorozwój infrastruktury hotelowej dodatkowo obciąża prywatne zasoby mieszkaniowe.

Kryzys mieszkaniowy rozprzestrzenia się poza Mediolan

Problemy z dostępnością mieszkań dotykają nie tylko samego Mediolanu, ale także sąsiednich miast w obszarze metropolitalnym.

Nawet w dobrze skomunikowanych z Mediolanem gminach, ceny najmu szybko rosną. Wielu mieszkańców przeprowadza się dalej od centrum, aby zmniejszyć koszty, ale oszczędności nie są tak duże ze względu na koszty transportu.

Zgodnie z badaniem:

• Mieszkanie i transport publiczny mogą absorbować od 50 do 60% dochodów;
• W przypadku korzystania z samochodu ten udział czasem sięga 80%.

Oprócz obciążeń finansowych, powoduje to dodatkowe problemy środowiskowe i infrastrukturalne.

Wymagane są kompleksowe działania

Autorzy raportu podkreślają, że problem mieszkaniowy jest ściśle powiązany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy.

Raport podkreśla, że problem mieszkaniowy jest silnie związany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy.

Raport podkreśla, że problem mieszkaniowy jest mocno powiązany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy.

Raport podkreśla, że problem mieszkaniowy jest ściśle powiązany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy.

Raport podkreśla, że problem mieszkaniowy jest ściśle powiązany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy.

Raport podkreśla, że problem mieszkaniowy jest ściśle związany z polityką społeczną, planowaniem urbanistycznym i rynkiem pracy rynku.

Doświadczenia z obszarów podmiejskich wskazują na potrzebę:

• koordynacji między gminami;
• wspólnego zarządzania aglomeracją miejską;
• integracji polityki mieszkaniowej z systemem wsparcia społecznego.

Szczególną uwagę zwraca się na związek między mieszkaniem a zatrudnieniem. Wysokie koszty utrzymania już teraz wpływają na zdolność firm do przyciągania i zatrzymywania pracowników. Dlatego coraz częściej rozważa się tymczasowe rozwiązania mieszkaniowe związane z zatrudnieniem.

Potrzebna jest długoterminowa strategia

W ostatniej części raportu mieszkalnictwo zostało uznane za kluczową infrastrukturę niezbędną dla konkurencyjności gospodarczej i stabilności społecznej miasta.

Specjaliści uważają, że przystępny czynsz nie powinien przekraczać 100-110 euro za metr kwadratowy rocznie. Przekroczenie tej granicy sprawia, że nawet kluczowi dla funkcjonowania miasta pracownicy zaczynają być wypychani z rynku najmu.

Głównym wnioskiem z badania jest konieczność opracowania długoterminowej i spójnej polityki, która uwzględni kwestie mieszkaniowe, transportowe i zatrudnienia na poziomie całej aglomeracji miejskiej.