Jak trudno nabyć posiadłość we Włoszech: sytuacja w różnych regionach

Pierwszy kwartał 2026 roku okazał się przełomowy dla włoskiego rynku nieruchomości mieszkalnych. Po raz pierwszy odnotowano wzrost zainteresowania posiadłościami we wszystkich 107 prowincjach kraju, bez żadnych wyjątków. Pomimo tego, wzrost zainteresowania nie przełożył się na szybsze transakcje. Spadek podaży i wydłużone czasy sprzedaży sprawiają, że na rynku narasta presja. W efekcie zakup domu staje się coraz bardziej popularny, ale jednocześnie trudniejszy.

Według danych Idealisty, średnia liczba zapytań na jedno ogłoszenie wzrosła z 1,22 do 1,5 (+22,5%). Jednocześnie, dostępna podaż zmalała z 2,6% do 2,5% (-4,9%), a średni czas sprzedaży posiadłości wydłużył się z 160 do 169 dni (+6,1%). Spośród 107 prowincji, 87 odnotowało spadek ofert na rynku, a w 73 wydłużył się czas sprzedaży.

Według Vincenzo De Tommaso z działu badań Idealisty, duże i powszechne zainteresowanie nie przekłada się szybko na faktyczne transakcje. Problemem jest strukturalna niezgodność między podażą a potrzebami kupujących. Większość dostępnych mieszkań to duże apartamenty zaprojektowane dla dużych rodzin, zlokalizowane w obszarach o niewielkim zainteresowaniu. Natomiast nabywcy poszukują przede wszystkim mieszkań dwu- i trzypokojowych w dobrze skomunikowanych rejonach. W najbardziej atrakcyjnych miastach dodatkowo utrudniają to wysokie ceny i nadal wysokie kredyty hipoteczne, co opóźnia proces podejmowania decyzji przez kupujących.

Sytuacja według makroregionu

Północny zachód

W tym obszarze odnotowano największy wzrost zainteresowania – o 27,4%. Jednak podaż zmniejszyła się o 6,7%, a czasy sprzedaży wydłużyły się o 7,3%.

Północny wschód

Ten obszar pozostaje najbardziej dynamiczny we Włoszech. Średni czas sprzedaży wynosi 141 dni, pomimo wzrostu zainteresowania o 18,5%. Wskazuje to na niedobór ofert z poprzednich okresów.

Centralne Włochy

W tym regionie panuje najbardziej zrównoważona sytuacja. Popyt wzrósł o 26,5%, ale czas sprzedaży pozostał praktycznie niezmieniony (+0,7%). Pomaga w tym największa podaż w kraju – 3,81% zasobu mieszkaniowego.

Południowe Włochy

To najtrudniejszy obszar pod względem nabywania nieruchomości. Podaż jest najniższa w kraju, popyt wzrósł o ponad jedną czwartą, a średni czas sprzedaży wydłużył się o 17,2% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Choć zainteresowanie kupujących jest wysokie, transakcje finalizują się znacznie wolniej.

Wyspy

Sardynia i Sycylia okazują się bardziej odporne: mimo znacznego wzrostu popytu, czasy sprzedaży wydłużyły się tylko o 0,9%.

Największe miasta

Bolonia

Aktualnie to najbardziej dynamiczny rynek nieruchomości we Włoszech. Liczba dostępnych nieruchomości wzrosła o 22%, a średni czas sprzedaży skrócił się o 31% do zaledwie 50 dni. Spośród dużych miast, jest to jedyny rynek, gdzie widoczna jest zauważalna poprawa.

Mediolan i Florencja

W tych miastach zaczynają pojawiać się pierwsze oznaki spowolnienia rynku. Podaż rośnie, a popyt maleje – rzadkie zjawisko na tradycyjnie przegrzanych rynkach. W Mediolanie liczba zapytań spadła o 7%, a średni czas sprzedaży wydłużył się z 58 do 61 dni.

Turyn, Bari i Katania

W tych miastach utrzymuje się wysokie zainteresowanie (od 20% do 32%), które skutecznie przekłada się na realne transakcje. Czasy sprzedaży pozostają stabilne albo nawet się skracają.

Neapol, Palermo, Genua i Rzym

Te miasta są określane jako „napięcie zablokowane”. W Palermo popyt wzrósł o rekordowe 50,5%, ale czasy sprzedaży wydłużyły się o 30%. Neapol odnotował największy wzrost czasów sprzedaży – o 36,5%. Mimo zainteresowania kupujących, transakcje realizują się wyjątkowo wolno. Podobna sytuacja, choć w mniejszym stopniu, dotyczy Rzymu.

Rekordy wśród prowincji i ośrodków administracyjnych

W prowincjach nad Adriatykiem – Trieście, Udine i Gorycji – podaż szybko maleje: o 15-17% rocznie.

Wśród ośrodków administracyjnych szczególnie widoczna jest sytuacja w Chieti, gdzie liczba dostępnych nieruchomości spadła o około jedną trzecią, a liczba zapytań wzrosła ponad dwukrotnie (+105,3%).

Niedobór ofert zaostrza rywalizację między nabywcami.

Największy wzrost czasów sprzedaży zanotowano w Potenzie (+72%), Barletcie i Cosenzie (niemal +70%). Natomiast Enna skróciła czas sprzedaży o połowę, a Carbonia o około 40%.

Tylko w pięciu ośrodkach administracyjnych krajowej skala popyt zmalał: Frosinone, Cremona, Mediolan, Florencja i Isernía. Obecność Mediolanu i Florencji na tej liście zasługuje na uwagę. Eksperci przypisują to wysokim cenom i rozbieżnościom między ofertami a oczekiwaniami kupujących.

Metodologia badań

Badanie obejmuje rynek nieruchomości mieszkalnych w pierwszym kwartale 2026 roku w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku. Dane pochodzą z bazy danych portalu Idealista i dotyczą 107 prowincji oraz 110 ośrodków administracyjnych.

Kluczowe wskaźniki:

• Współczynniki akcji — stosunek liczby aktywnych ofert do całkowitego zasobu mieszkaniowego.
• Średnia liczba potencjalnych klientów — liczba kontaktów otrzymanych przez jedną ofertę.
• Czas na rynku (TOM) — średnia liczba dni od publikacji ogłoszenia do jego usunięcia.