Sprzedaż posiadłości z wadami: Kiedy umowa jest nieważna i jak uzasadnić naruszenia

Jak rozwiązać niedociągnięcia urbanistyczne i katastralne przed podpisaniem aktu notarialnego oraz uniknąć uznania transakcji za nieważną.

Transakcja sprzedaży posiadłości z wadami, zarówno urbanistycznymi, jak i katastralnymi, jest możliwa, jednak wymaga przestrzegania określonych procedur. W wielu przypadkach transakcję można sfinalizować po uzasadnieniu wstępnym naruszeń (jeśli podlegają one legalizacji zgodnie z przepisami urbanistycznymi) lub pod warunkiem pełnego ujawnienia informacji o nich w umowie i uzyskania zgody nabywcy. Wyjątkiem są najpoważniejsze naruszenia, które faktycznie uniemożliwiają użytkowanie posiadłości.

Czy można sprzedać posiadłość, która nie spełnia wymogów regulacyjnych?

Tak, jest to możliwe, jednak procedura i związane z nią ryzyko różnią się w zależności od charakteru naruszenia: urbanistycznego, katastralnego lub związanego z infrastrukturą publiczną. Aby bezpiecznie uczestniczyć w transakcji, konieczna jest prawidłowa wycena posiadłości i identyfikacja konkretnych rodzajów niezgodności.

Niedociągnięcia urbanistyczne (samowola budowlana)

Zgodność urbanistyczna potwierdza, że stan rzeczywisty posiadłości jest zgodny z danymi zawartymi w dokumentacji zezwoleń zarejestrowanej w gminie. Konsekwencje wykrycia jakichkolwiek niedociągnięć zależą od stopnia naruszenia.

Naruszenia wymagające legalizacji

Jeśli wprowadzone zmiany są zgodne z obowiązującymi przepisami, sprzedający może przeprowadzić procedurę legalizacji administracyjnej przed podpisaniem aktu notarialnego. W takiej sytuacji posiadłość pozostaje zbywalna, nawet jeśli na etapie negocjacji nie spełnia jeszcze wymogów, i zostanie w pełni dostosowana do właściwego stanu przed transakcją.

Sprzedaż posiadłości z nieusuwalną wadą budowlaną

Jeśli stwierdzone naruszenie jest sprzeczne z przepisami urbanistycznymi i nie może być zalegalizowane, wartość rynkowa posiadłości ulega znacznemu obniżeniu. Nie ma możliwości przedawnienia, ponieważ naruszenie urbanistyczne we Włoszech jest uznawane za trwające zgodnie z prawem administracyjnym. Gmina może w każdej chwili wydać decyzję o rozbiórce nielegalnie wzniesionych obiektów. Dlatego sprzedaż posiadłości z nieuprawnionymi i nieusuwalnymi naruszeniami wiąże się z dużym ryzykiem i wymaga jasnej zgody nabywcy na przyjęcie takiej wady.

Ryzyko fałszywych oświadczeń

Podanie niepełnych lub zniekształconych informacji w umowie w celu zatuszowania istnienia naruszenia jest uznawane za podanie fałszywych informacji przy sprzedaży posiadłości. Może to skutkować nieważnością transakcji i odpowiedzialnością karną za podanie fałszywych informacji w akcie notarialnym.

Różnice w katastrze

Kataster pełni przede wszystkim funkcję fiskalną. Włoskie prawo stanowi, że sprzedaż posiadłości z istotnymi rozbieżnościami w ewidencji gruntów i budynków może skutkować unieważnieniem transakcji, jeśli naruszenia nie zostaną usunięte przed podpisaniem aktu notarialnego.

W przypadku sprzedaży posiadłości, których układ nie jest zgodny z dokumentami katastralnymi (np. zmieniono położenie ścianek działowych lub pomieszczeń), sprzedający jest zobowiązany do zlecenia specjaliście aktualizacji dokumentacji katastralnej zgodnie z procedurą DOCFA.

Systemy inżynieryjne niezgodne z normami

W przeciwieństwie do naruszeń przepisów urbanistycznych, brak certyfikatów zgodności dla systemów inżynieryjnych nie uniemożliwia sprzedaży posiadłości. Prawo nie nakłada na właściciela obowiązku modernizacji takich systemów, ale wymaga pełnego ujawnienia informacji. Dlatego konieczne jest wyraźne zaznaczenie w umowie, że sieci nie posiadają odpowiednich certyfikatów.

Czy notariusz sprawdza zgodność posiadłości z planem zagospodarowania przestrzennego?

Notariusz nie dokonuje faktycznej inspekcji stanu urbanistycznego i technicznego posiadłości. Najwyższy Sąd Kasacyjny Włoch w wyroku nr 8230 z dnia 22 marca 2019 r. (Zjednoczone Izby) wyjaśnił, że obowiązki notariusza ograniczają się wyłącznie do weryfikacji formalnej i dokumentowej.

Dlatego transakcja sprzedaży posiadłości z wadami może być poświadczona przez notariusza, ponieważ jego zadaniem jest zapewnienie ważności prawnej czynności, a nie weryfikacja rzeczywistego stanu posiadłości.

Uprawnienia i ograniczenia notariusza

Zgodnie ze stanowiskiem sądu notariusz:

• sprawdza dostępność obowiązkowej dokumentacji;
• sprawdza, czy umowa zawiera szczegóły dotyczące zezwoleń (licencji, pozwoleń na budowę, aktów amnestii lub legalizacji);
• sprawdza obecność oświadczenia o zgodności z katastrem;
• nie przeprowadza przeglądów technicznych i nie dokonuje inspekcji posiadłości;
• nie ustala zgodności stanu faktycznego posiadłości z dokumentacją projektową;
• akceptuje i poświadcza oświadczenia stron, zapewniając prawną poprawność transakcji, ale nie gwarantuje dokładności informacji technicznych dostarczonych przez sprzedającego.

Kto ponosi odpowiedzialność?

Ponieważ notariusz ogranicza się do weryfikacji dokumentów, odpowiedzialność cywilna i karna za fałszywe informacje spoczywa wyłącznie na sprzedającym.

Jeśli po transakcji zostaną ujawnione częściowo skryte lub niezgłoszone naruszenia budowlane, akt notarialny zachowuje moc prawną, ale nabywca ma prawo wystąpić do sądu z żądaniem:

• odszkodowania za szkody;
• obniżenia ceny zakupu;
• odstąpienia od umowy.

W takiej sytuacji nie można składać roszczeń przeciwko notariuszowi, jeśli działał on zgodnie z przysługującymi mu uprawnieniami prawnych.

Jak zabezpieczyć się przed podpisaniem aktu notarialnego

Aby uniknąć sporów sądowych po sprzedaży, strony zazwyczaj angażują licencjonowanego specjalistę (geodetę, architekta lub inżyniera) do opracowania raportu dotyczącego zagospodarowania urbanistycznego i regularności budowy (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) lub wniosku o zgodność obiektu.

Jedynie taki dokument, sporządzony na podstawie analizy archiwów miejskich i rzeczywistej wizji lokalnej posiadłości, pozwala porównać stan faktyczny z dokumentacją urzędową i zapewnić nabywcy maksymalną ochronę przed zawarciem transakcji.

Czy można sprzedać posiadłość z rozbieżnościami katastralnymi?

Tak, jednak prawo wymaga albo odpowiedniego ujawnienia informacji, albo wstępnego sprostowania naruszeń przed podpisaniem aktu notarialnego.

Tak, jednak prawo wymaga albo odpowiedniego ujawnienia informacji, albo wstępnego sprostowania naruszeń przed podpisaniem aktu notarialnego.

Wstępna aktualizacja danych katastralnych (opcja preferowana)

Jeśli rozbieżność wynika z zmian wewnętrznych posiadłości, które nie zostały odzwierciedlone w rejestrze katastralnym, sprzedający musi zlecić specjaliście aktualizację układu zgodnie z procedurą DOCFA przed finalizacją transakcji.

Zastosowanie dopuszczalnych odchyleń

Jeśli rozbieżności są niewielkie (np. historyczne błędy graficzne lub odchylenia wymiarów mniejsze niż 2%), specjalista może potwierdzić, że takie odchylenia mieszczą się w granicach prawnie dopuszczalnych i nie mają wpływu na zgodność z katastrem.

Wstępna legalizacja planowania urbanistycznego

W wielu przypadkach rozbieżność w katastrze wskazuje na naruszenie przepisów budowlanych zarejestrowane na poziomie gminy. W takiej sytuacji aktualizacja informacji katastralnych jest niemożliwa do czasu rozwiązania kwestii urbanistycznych i uregulowania nałożonych kar administracyjnych.

Problem kredytów hipotecznych

Jeśli nabywca planuje zakup posiadłości za pomocą kredytu hipotecznego, rozbieżności mogą stanowić poważną przeszkodę. Rzeczoznawca bankowy, po stwierdzeniu rozbieżności między stanem faktycznym a planem katastralnym posiadłości, zazwyczaj wstrzymuje rozpatrzenie wniosku.

Banki z reguły nie finansują nabycia posiadłości z nierozwiązanych naruszeniami katastralnymi lub urbanistycznymi.

Czy istnienie naruszeń może skutkować uznaniem transakcji za nieważną?

Poważne naruszenia mogą prowadzić do całkowitej lub częściowej nieważności transakcji, lecz prawo różnicuje znaczenie stwierdzonych wad.

Kiedy transakcja jest nieważna

Umowa kupna-sprzedaży jest uznawana za nieważną i nie ma skutków prawnych w następujących przypadkach:

• obiekt jest całkowicie wzniesiony bez wymaganych zezwoleń (np. po 1967 r., zbudowany bez licencji lub pozwolenia na budowę), a w umowie brakuje informacji o stosownych zezwoleniach;
• akt notarialny nie zawiera obowiązkowego stwierdzenia zgodności planu katastralnego ze stanem faktycznym posiadłości.

Kiedy transakcja pozostaje ważna, lecz można ją unieważnić

Jeśli sprzedający przedstawi rzeczywiste zezwolenia, ale zatai częściowe naruszenie (np. nielegalną werandę lub nieautoryzowaną modyfikację wewnętrznych przegród), transakcja pozostaje ważna prawnie, jednak nabywca ma prawo do ochrony sądowej.

W takiej sytuacji nabywca może żądać:

• rozwiązania umowy z powodu nienależytego wykonania zobowiązań. Po orzeczeniu sądu posiadłość zostaje zwrócona sprzedającemu, który musi zwrócić otrzymane środki i naprawić wszelkie wyrządzone szkody;
• obniżenia ceny (roszczenie o obniżenie wartości). Nabywca zachowuje prawo własności posiadłości, ale otrzymuje odszkodowanie w wysokości kosztów legalizacji naruszenia lub różnicy między zapłaconą ceną a rzeczywistą wartością posiadłości.