Włoski rynek najmu: wzrost stawek spowalnia, ale podaż nadal niedostateczna

W drugiej połowie 2025 roku długoterminowy rynek wynajmu nieruchomości mieszkalnych we Włoszech pozostaje jednym z najbardziej aktywnych sektorów, choć tempo wzrostu czynszów stopniowo maleje po kilku latach intensywnego wzrostu. Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez ośrodek analityczny Grupy Tecnocasa, w porównaniu z poprzednim okresem, średnie czynsze w największych miastach kraju wzrosły o 2,2% dla kawalerek, o 2,3% dla dwupokojowych mieszkań i o 2,2% dla trzypokojowych mieszkań. Rynek nadal się rozwija, ale dynamika nie jest już tak intensywna jak wcześniej.

Popyt pozostaje wysoki, ale podaż jest ograniczona

Stabilnie wysoki popyt generują różne kategorie najemców. Przede wszystkim są to osoby, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania z powodu trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Ponadto rośnie liczba osób świadomie wybierających wynajem zamiast zakupu. Duża część popytu wynika także z obywateli przeprowadzających się do innych miast z powodów zawodowych lub edukacyjnych.

Coraz bardziej zauważalny staje się trend wzrostu liczby zagranicznych studentów wybierających włoskie uczelnie. Coraz więcej młodych ludzi z zagranicy wchodzi na rynek najmu, co dodatkowo zwiększa popyt na mieszkania w głównych ośrodkach edukacyjnych kraju.

Jednak podaż nadal nie nadąża za rosnącym popytem na rynku. Jednym z głównych powodów pozostaje ostrożność właścicieli nieruchomości, którzy unikają wynajmu ze strachu przed opóźnieniami w płatnościach ze strony najemców. W rezultacie znaczna część zasobów mieszkalnych pozostaje niezagospodarowana.

Rynek krótkoterminowego wynajmu wywiera presję. Chociaż wpływ sektora turystycznego nieco osłabł w większych miastach, wynajem krótkoterminowy nadal dynamicznie rośnie w popularnych miejscach turystycznych, zmniejszając liczbę dostępnych mieszkań dla najemców długoterminowych.

Gdzie czynsze rosną najszybciej

Wzrost czynszów jest zróżnicowany w zależności od miasta.

Największy wzrost zanotowano w Palermo. Ceny wynajmu kawalerek wzrosły tam o 8,7%, dwupokojowych o 4,9%, a trzypokojowych o 4,8%.

Wysokie wzrosty obserwuje się także w Genui, gdzie ceny wzrosły odpowiednio o 6,6%, 4,8% i 3,9%.

W Turynie rynek również wykazuje pozytywną tendencję: ceny wynajmu kawalerek wzrosły o 1,9%, dwupokojowych o 4,3%, a trzypokojowych o 3,5%.

Zupełnie inna sytuacja ma miejsce w Mediolanie i Bolonii. W drugiej połowie 2025 roku obserwuje się tam stagnację lub niewielki spadek stawek.

W Bolonii czynsze stały się tańsze we wszystkich kategoriach mieszkań:

• kawalerki – o 1,5%;
• dwupokojowe – o 0,6%;
• trzypokojowe – o 1,1%.

W Mediolanie koszty wynajmu kawalerek praktycznie się nie zmieniły, ceny dwupokojowych spadły o 0,7%, a trzypokojowych wzrosły jedynie o 0,2%.

Jednocześnie eksperci podkreślają, że spowolnienie nie wynika z malejącego popytu, lecz z wyjątkowo wysokiego poziomu cen. Obecnie średni czynsz w Mediolanie wynosi około 840 euro miesięcznie za kawalerkę, 1130 euro za dwupokojowe i 1525 euro za trzypokojowe. Według Tecnocasa takie kwoty zbliżają się już do granicy finansowych możliwości większości najemców.

Rzym, Florencja i Neapol kontynuują umiarkowany wzrost

W Rzymie stawki czynszów nadal rosną w miarę równomiernie:

• kawalerki – o 2%;
• dwupokojowe – o 1,9%;
• trzypokojowe – o 2,2%.

Średnia cena wynajmu wynosi tam odpowiednio 725, 950 i 1210 euro miesięcznie.

We Florencji dynamika jest podobna: wzrost mieści się w przedziale od 1,6% do 2,6%, a średnie stawki wynoszą 700 euro za kawalerkę, 880 euro za dwupokojowe i 1060 euro za trzypokojowe.

W Neapolu sytuacja jest bardziej zróżnicowana. Największy wzrost cen odnotowano w przypadku wynajmu kawalerek (+2,4%) i trzypokojowych (+2,1%), natomiast ceny dwupokojowych wzrosły jedynie o 1,2%. Średnie stawki mieszczą się tam w przedziale od 530 euro za kawalerkę do 910 euro za trzypokojowe.

W Weronie i Bari utrzymuje się dodatnia dynamika, choć tempo wzrostu jest umiarkowane i różni się w zależności od rodzaju mieszkań.

Regionalne centra administracyjne podążają za ogólnokrajowym trendem

W ośrodkach administracyjnych prowincji rynek rozwija się według podobnego scenariusza, co w największych miastach, chociaż wzrost jest nieco wolniejszy.

W drugiej połowie 2025 r. czynsze wzrosły tam:

• o 1,9% dla kawalerek;
• o 2,7% dla dwupokojowych;
• o 2,4% dla trzypokojowych.

Jednocześnie tempo wzrostu było niższe niż w poprzednim okresie, co wskazuje na stopniową stabilizację rynku.

Studenci coraz częściej wpływają na strukturę

Zmiany widoczne są również w strukturze zawieranych umów najmu.

Większość transakcji – 59,3% – nadal dotyczy najemców wynajmujących mieszkania na stałe. Jednak rok wcześniej ich udział wynosił 60,2%, co oznacza niewielki spadek.

Segment wynajmu studenckiego rośnie najszybciej. Udział umów zawieranych przez studentów wzrósł z 11,1% do 14,1%, co potwierdza rosnącą tendencję liczby studentów zagranicznych przyjeżdżających na studia do Włoch.

Jednocześnie udział umów z elastycznym dostosowaniem czynszu wzrósł z 38,9% do 39,5%, podczas gdy liczba umów krótkoterminowych pozostała praktycznie niezmieniona na poziomie 33,4%.

Czas potrzebny na znalezienie najemców stopniowo się wydłuża.

Kolejnym wskaźnikiem zmian na rynku był wzrost średniego okresu wynajmu.

Podczas gdy rok temu znalezienie najemcy zajmowało średnio 31 dni, teraz liczba ta wzrosła do 34 dni.

Mimo że różnica wydaje się niewielka, w kontekście trwającego niedoboru podaży wskazuje ona, że potencjalni najemcy stają się bardziej ostrożni przy wyborze mieszkania. Eksperci wskazują na wysokie stawki wynajmu jako jedną z głównych przyczyn tej selektywności, która zmusza mieszkańców do bardziej szczegółowej oceny relacji jakości do ceny oferowanych nieruchomości.