Badanie Banku Włoch: ceny nieruchomości nadal wzrastają, a podaż nie nadąża za popytem
Zgodnie z tradycyjnym kwartalnym badaniem Banku Włoch na temat rynku nieruchomości, ceny mieszkań we Włoszech będą nadal wykazywać stabilny, pozytywny wzrost w trzecim kwartale 2025 roku. Tymczasem średnie rabaty transakcyjne zmniejszają się, a przeciętny czas sprzedaży domu osiągnął rekordowo niski poziom. Zapotrzebowanie ze strony kupujących wciąż rośnie, podczas gdy podaż stale maleje.
Ceny rosną nieprzerwanie i prawie wszędzie.
W trzecim kwartale 2025 roku saldo netto między szacunkami wzrostu a spadku cen mieszkań wzrosło do +7 punktów procentowych (z +5 punktów procentowych w drugim kwartale) i było wyraźnie wyższe niż w analogicznym okresie 2024 roku. Pozytywne saldo odnotowano prawie w całych Włoszech, z wyjątkiem południa kraju, gdzie nadal jest ono negatywne, ale znacznie lepsze niż w poprzednim kwartale.
Największe wzrosty cen zaobserwowano w dużych miastach północno-wschodnich i centralnych Włoch, gdzie odsetek agentów raportujących wzrost cen jeszcze bardziej wzrósł.
Średni upust od pierwotnej ceny ofertowej nieznacznie zmalał do 7,5% (z 7,8% w poprzednim kwartale) i pozostaje na najniższym poziomie historycznym. W największych miastach północno-wschodnich obniżki spadły poniżej 5%. Średni czas sprzedaży domu nieznacznie się wydłużył do 5,6 miesiąca (z 5,4 miesiąca), ale pozostaje blisko rekordowo niskiego poziomu.
Popyt się odbudowuje, podaż wciąż maleje
Negatywne saldo między przewidywanym wzrostem a spadkiem liczby potencjalnych nabywców znacznie się zmniejszyło, szczególnie w dużych miastach i aglomeracjach. Z drugiej strony, agenci nieruchomości kontynuują obserwację spadku liczby nowych zamówień. Saldo netto obecnego portfela zamówień wyniosło -32 punkty procentowe (-30 punktów procentowych w poprzednim kwartale i -25 punktów procentowych rok wcześniej), a w przypadku nowych zamówień -30 punktów procentowych.
Dostęp do kredytów hipotecznych nadal korzystny
Problemy z uzyskaniem kredytu są minimalne: jedynie 19% agencji wskazało problemy finansowe jako jedną z głównych przyczyn zerwania umowy. Udział transakcji finansowanych kredytami hipotecznymi wzrósł do 65,9%, a wskaźnik LTV osiągnął 78,4% – oba wskaźniki powróciły do poziomów sprzed wzrostu stóp procentowych EBC w lipcu 2022 roku. Dlatego warunki kredytowe można uznać za generalnie sprzyjające kupującym.
Czynsze nadal rosną, ale w wolniejszym tempie
Wzrost czynszów pozostaje znaczący, chociaż tempo nieco spadło: saldo netto między ocenianymi wzrostami a spadkami to +41 punktów procentowych. Większość agentów przypisuje wzrost czynszów głównie zmniejszeniu liczby mieszkań dostępnych na wynajem długoterminowy. Jest to szczególnie widoczne w miastach i, według agentów, wynika głównie z preferencji właścicieli do wynajmu krótkoterminowego.
Wpływ wynajmu krótkoterminowego (np. Airbnb)
Procent agencji, które uważają wynajem krótkoterminowy za istotny, nieco wzrósł do ponad 50%. Ponad 80% z nich zgłasza istotny wpływ na stawki najmu długoterminowego (powyżej 30 dni), a ponad 60% określa ten wpływ jako szczególnie silny.
Jednocześnie wpływ wynajmu krótkoterminowego na ceny sprzedaży nieco osłabł w całym kraju. Głównym czynnikiem pozostaje zmniejszona podaż nieruchomości na sprzedaż: około 40% agentów wskazuje na ten efekt.
Prognozy rynkowe stają się coraz bardziej optymistyczne
Oczekiwania agentów co do rozwoju ich lokalnego rynku oraz całego włoskiego rynku nieruchomości znacznie wzrosły w porównaniu zarówno z poprzednim kwartałem, jak i z analogicznym okresem w 2024 roku.
Jeśli chodzi o prognozowane ceny sprzedaży w czwartym kwartale 2025 roku, agenci przewidują niewielki spadek, jednak saldo netto okazało się znacznie mniej negatywne niż rok wcześniej, co wskazuje na stopniowy powrót zaufania na rynku.
