Jak sprzedać i kupić dom w tym samym czasie

Sprzedaż jednego mieszkania i natychmiastowy zakup kolejnego to bardzo realne zadanie, ale wymaga starannego przygotowania i precyzyjnej koordynacji wszystkich etapów. Aby wszystko przebiegło sprawnie, należy umiejętnie zarządzać procesem, uwzględnić aspekty prawne i finansowe, a także prawidłowo oszacować czas. Najlepiej powierzyć to profesjonaliście, ale można to zrobić samodzielnie, jeśli postąpi się zgodnie z planem. Oto jak to zrobić.

Jak sprzedać i kupić dom w tym samym czasie

Krok 1: Oceń swoje finanse. Najpierw określ wartość swojego obecnego mieszkania. Wyceń nieruchomość, którą chcesz sprzedać i wystaw ją na sprzedaż. Jeśli czas pozwoli, możesz przeznaczyć otrzymany wkład własny na zakup nowego domu. W takim przypadku warto sporządzić przedwstępną umowę kupna-sprzedaży z długoterminowym okresem obowiązywania umowy, aby mieć czas na załatwienie wszystkich formalności.

Krok 2: Zaplanuj sprzedaż i zakup. Z prawnego punktu widzenia jednoczesna sprzedaż i zakup nieruchomości jest całkowicie legalna i dość powszechna. Kluczem jest synchronizacja obu procesów, aby uniknąć opóźnień i strat finansowych. Zwróć szczególną uwagę na kolejność działań i status kredytu hipotecznego, jeśli go posiadasz.

Jeśli kupiłeś swój pierwszy dom korzystając z ulg podatkowych (na przykład jako „pierwszy dom”), ważne jest, aby zakupić nowy dom w ciągu roku od sprzedaży, aby zachować te ulgi.

Kroki praktyczne:

Sprzedaż obecnej nieruchomości Możesz skontaktować się z pośrednikiem nieruchomości lub samodzielnie poszukać nabywców. Zaleca się zarezerwowanie dłuższego czasu na transakcję – na przykład około sześciu miesięcy przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży (rogito). To da Ci czas na znalezienie nowego domu. Inną opcją jest uzgodnienie z kupującym późniejszego przekazania kluczy.
Poszukiwanie nowego mieszkania. Równocześnie należy szukać odpowiedniego mieszkania lub domu, ustalając realistyczny budżet. Jeśli szybko znajdzie się odpowiednia opcja, można ustalić termin przeprowadzki, aby mieć czas na remont, lub zawrzeć umowę z warunkiem zawieszającym (np. zakup nastąpi dopiero po sprzedaży obecnego mieszkania). Takie umowy lepiej sformalizować z pomocą profesjonalisty.
Synchronizacja terminów. Najtrudniejszym etapem jest przekazanie kluczy i sfinalizowanie transakcji. Ważne jest, aby precyzyjnie uzgodnić terminy z notariuszem, aby podpisanie umów i przekazanie środków odbyło się bez opóźnień. Dzięki temu zapewnisz sobie wystarczającą ilość środków na sfinalizowanie obu transakcji.

Współpraca z jedną firmą zajmującą się nieruchomościami

Korzystanie z usług jednej firmy zajmującej się nieruchomościami przy sprzedaży i kupnie domu może znacznie uprościć cały proces. Jeden agent może lepiej koordynować obie transakcje, minimalizować ryzyko nieporozumień i oferować spersonalizowane wsparcie. Wybierz zaufaną firmę, która wyceni Twoją nieruchomość, znajdzie odpowiednią opcję zakupu i sprawnie zorganizuje cały proces.

Co zrobić, jeśli masz kredyt hipoteczny

Jeśli nieruchomość, którą sprzedajesz, jest obciążona hipoteką, masz kilka opcji:

Spłać wcześniej kredyt hipoteczny z dochodów ze sprzedaży. To najpopularniejsza opcja.
Jeżeli jest to możliwe, przenieś hipotekę na kupującego (tzw. accollo).
Złóż wniosek o pożyczkę „pomostową” , aby pokryć okres przejściowy między transakcjami.
Przeniesienie kredytu hipotecznego na nowy dom poprzez zastąpienie zabezpieczenia (hipoteki) z jednej nieruchomości na inną.

W każdym przypadku, aby dokładnie obliczyć pozostałą kwotę zadłużenia, konieczna będzie obecność notariusza i zawarcie umowy z bankiem.

Jak sprzedać i kupić dom bez pośrednika w obrocie nieruchomościami

Możesz sprzedać i kupić dom bez pośrednictwa agencji, ale będzie to wymagało większego wysiłku. Nadal będziesz potrzebować notariusza, aby sporządzić umowę kupna-sprzedaży (rogito), która oficjalnie przenosi własność.

Co należy zrobić:

Sporządź umowę wstępną (kompromis), która będzie obowiązywać obie strony transakcji.
Przygotuj dokumenty: świadectwo energetyczne (APE), dokumenty katastralne i inne dokumenty.
Kupujący wybiera notariusza, który sformalizuje transakcję.

Ile masz czasu na sprzedaż swojego „pierwszego domu”?

Jeśli skorzystałeś ze świadczeń na zakup „pierwszego mieszkania”, ważne jest, aby sprzedać stare mieszkanie i kupić nowe w ciągu dwóch lat (zgodnie z Ustawą Budżetową na 2024 rok, obowiązującą od 1 stycznia 2025 roku). Zasada ta dotyczy również transakcji zawartych w 2024 roku.

Jak „zarezerwować” nowy dom bez sprzedaży starego

Aby zarezerwować nowe mieszkanie przed sprzedażą obecnego, możesz:

Złóż warunkową ofertę kupna , gdzie zakup jest uzależniony od udanej sprzedaży domu. W takim przypadku wpłacasz zadatek, który jest przechowywany przez pośrednika do momentu podpisania umowy przedwstępnej.
Określ okres ważności oferty (np. 3 miesiące). Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana w tym czasie, zadatek zostanie zwrócony, a transakcja anulowana.
Kompromis jest umową wstępną, w której ustala się intencje stron, zanim zostaną dopełnione wszystkie formalności.

Ile kosztuje sprzedaż i kupno domu?

Koszty kupującego:

Podatek rejestracyjny : 2% wartości katastralnej w przypadku „pierwszego domu”, 9% w przypadku „drugiego domu” (co najmniej 1000 euro).
Podatek od kredytu hipotecznego : 50 euro.
Podatek katastralny : 50 euro.
VAT (w przypadku zakupu od dewelopera): 4% dla „pierwszego domu”, 10% dla „drugiego domu”.
Usługi notarialne : 1–2% wartości nieruchomości.
Prowizja pośrednika : 2–5% ceny sprzedaży (po uzgodnieniu).

Koszty sprzedawcy:

Prowizja pośrednika : 2–4% ceny sprzedaży + VAT.
Podatek od zysków kapitałowych : jeżeli sprzedaż nastąpi w ciągu 5 lat od zakupu.
Świadectwo charakterystyki energetycznej (APE) : około 200 euro.
Opłaty notarialne : jeżeli zachodzi potrzeba usunięcia hipoteki.

Wniosek

Jednoczesna sprzedaż i zakup mieszkania to złożony, ale wykonalny proces. Najważniejsze to starannie zaplanować wszystkie etapy, mądrze rozdysponować czas i, w razie potrzeby, skorzystać ze wsparcia profesjonalistów. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych wydatków i stresu.