Pleśń w mieszkaniu: kiedy nie możesz zapłacić czynszu

Jeżeli w mieszkaniu pojawi się pleśń, najemca ma prawo w określonych przypadkach opuścić lokal bez płacenia czynszu. Ale przedtem należy koniecznie powiadomić właściciela.

Zgodnie z artykułami 1578 i 1581 włoskiego kodeksu cywilnego najemca ma prawo rozwiązać umowę najmu bez wypowiedzenia i bez kar pieniężnych, jeżeli mieszkanie stanie się niezdatne do zamieszkania z powodu pleśni i zagrożenia dla zdrowia .

Kiedy można odmówić zapłaty czynszu?

Pleśń może być podstawą do niepłacenia czynszu tylko wtedy, gdy spowoduje całkowite zniszczenie nieruchomości i zmusi najemcę do wyprowadzki.

Jeżeli pleśń dotyczy tylko części mieszkania (np. jednego pokoju), najemca może domagać się obniżenia czynszu proporcjonalnie do utraty możliwości korzystania z części nieruchomości.

Dlaczego pleśń jest poważnym problemem

Zgodnie z orzeczeniem Sądu w Trieście nr 162/2019, nawet niewielka obecność pleśni obniża jakość życia w mieszkaniu, pogarsza stan sanitarny lokalu i psuje jego wygląd. Jest to uważane za wadę materialną , uprawniającą do obniżenia czynszu .

Jeżeli pleśń w znacznym stopniu pogarsza warunki mieszkalne i narusza umowę, najemca może żądać rozwiązania umowy lub obniżenia czynszu , jeżeli nie wiedział i nie mógł wiedzieć o istnieniu takich wad w chwili zawarcia umowy.

Ponadto wynajmujący może odpowiadać za szkody powstałe na skutek wad nieruchomości, chyba że udowodni, że nie wiedział o nich w momencie przekazywania mieszkania .

Zaświadczenie lekarskie potwierdzające szkodliwy wpływ pleśni na zdrowie może stanowić dodatkowy dowód , nawet jeśli formalnie nie znajduje się na liście wymaganych dokumentów.

Wymagane jest porozumienie między stronami.

Sama obecność pleśni nie jest wystarczającym powodem, aby najemca odmówił płacenia czynszu z własnej kieszeni . Obniżenie lub zawieszenie płatności musi zostać uzgodnione z wynajmującym lub nakazane przez sąd.

Praktyka sądowa nie zawsze uznaje prawo najemcy do jednostronnej odmowy zapłaty . W szczególności Sąd Najwyższy Włoch (wyrok nr 18987 z 27.09.2016 r.) orzekł, że najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu, jeżeli lokal nadaje się do dalszego użytku , choćby częściowego.

Obowiązki właściciela

Wynajmujący ma obowiązek zapewnić lokal mieszkalny w dobrym stanie , zgodny z obowiązującymi normami i nadający się do zamieszkania. Dlatego to na nim spoczywa odpowiedzialność za usuwanie pleśni i związanych z nią problemów.

Najemca ze swej strony zobowiązany jest do wykonywania bieżącej konserwacji nieruchomości i przestrzegania postanowień umowy.

Jeżeli winę ponosi najemca

Jeśli przyczyną pojawienia się pleśni jest niewłaściwe zachowanie najemcy — na przykład zła wentylacja lub nieprzestrzeganie zasad funkcjonowania — to najemca ponosi odpowiedzialność za konsekwencje. W takiej sytuacji niepłacenie czynszu będzie traktowane jako wykroczenie , a najemca może uzyskać status osoby zalegającej z płatnościami .

Jeśli przyczyną pojawienia się pleśni nie jest wina najemcy — na przykład przecieki od góry lub słaba hydroizolacja — właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za usunięcie problemu.

Co zrobić, gdy w wynajętym mieszkaniu pojawi się pleśń

Taktyka najemcy zależy od powagi problemu . Oto możliwe działania:

• Zażądaj obniżenia czynszu poprzez negocjacje z właścicielem lub udaj się do sądu.

• Zażądaj odszkodowania za szkodę, jeżeli wynajmujący nie podjął odpowiednich działań w odpowiednim czasie.

• Rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia, jeżeli mieszkanie zostanie uznane za niezdatne do zamieszkania i zagrażające zdrowiu (na podstawie art. 1578 i 1581 Kodeksu cywilnego).

• Jeśli przyczyną pojawienia się pleśni są problemy występujące w częściach wspólnych budynku , możesz złożyć reklamację do firmy zarządzającej lub wspólnoty mieszkaniowej .

Co zrobić, gdy pojawi się pleśń

Zasada główna: najemca nie może działać jednostronnie . Nie możesz po prostu przestać płacić czynszu bez zgody właściciela lub nakazu sądowego.

Wyjątkiem są poważne przypadki całkowitej nieprzydatności lokalu mieszkalnego . W innych przypadkach najemca ryzykuje, że okaże się w błędzie, nawet jeśli cierpi na pleśń.