Pleśń w lokalu mieszkalnym: sytuacja, gdy nie musisz płacić czynszu
Gdy w mieszkaniu pojawi się pleśń, lokator w określonych sytuacjach ma prawo opuścić lokal bez uiszczania czynszu. Wcześniej jednak musi zawiadomić właściciela.
Zgodnie z artykułami 1578 i 1581 włoskiego kodeksu cywilnego, lokator może rozwiązać umowę najmu bez okresu wypowiedzenia i bez ponoszenia kar finansowych, jeżeli mieszkanie staje się niezdatne do zamieszkania z powodu pleśni i stwarza zagrożenie dla zdrowia.
Kiedy można nie płacić czynszu?
Pleśń uzasadnia wstrzymanie płacenia czynszu tylko wtedy, gdy całkowicie niszczy nieruchomość i zmusza najemcę do wyprowadzki.
Jeśli pleśń dotyczy jedynie części mieszkania (np. jednego pokoju), lokator może żądać obniżenia czynszu proporcjonalnie do utraty możliwości korzystania z tej części lokalu.
Dlaczego pleśń to znaczący problem
Zdaniem Sądu w Trieście (orzeczenie nr 162/2019), nawet mała obecność pleśni obniża jakość życia w mieszkaniu, pogarsza jego stan sanitarny i wpływa negatywnie na wygląd. Jest to uznawane za istotną wadę materialną, dającą prawo do obniżki czynszu.
Jeżeli pleśń wyraźnie pogarsza warunki mieszkaniowe i narusza umowę, lokator może domagać się rozwiązania umowy lub obniżki czynszu, jeśli nie wiedział ani nie mógł wiedzieć o istnieniu takich wad podczas zawierania umowy.
Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za szkody wynikające z wad lokalu, o ile nie udowodni, że nie był ich świadomy w chwili przekazania mieszkania.
Zaświadczenie lekarskie potwierdzające szkodliwość pleśni dla zdrowia może być dodatkowym dowodem, nawet jeśli formalnie nie jest wymagane.
Potrzebne porozumienie między stronami.
Obecność pleśni sama w sobie nie wystarczy, by lokator przestał płacić czynsz z własnej inicjatywy. Obniżenie lub wstrzymanie płatności musi być uzgodnione z wynajmującym lub nakazane przez sąd.
Sądy nie zawsze uznają prawo najemcy do jednostronnej odmowy płacenia. Sąd Najwyższy Włoch w orzeczeniu nr 18987 z 27.09.2016 r. stwierdził, że najemca musi płacić czynsz, jeśli lokal nadaje się do dalszego użytkowania, nawet częściowo.
Obowiązki wynajmującego
Wynajmujący powinien zapewnić lokal w dobrym stanie, zgodny z przepisami i nadający się do zamieszkania. Odpowiedzialność za usunięcie pleśni i związanych z nią problemów spoczywa na nim.
Najemca natomiast musi dbać o bieżącą konserwację nieruchomości i przestrzegać ustaleń umowy.
Kiedy odpowiedzialność spada na najemcę
Jeśli pleśń pojawia się z winy najemcy — np. z powodu złej wentylacji lub nieprzestrzegania reguł użytkowania — to on ponosi konsekwencje. W takim przypadku zaległość w płaceniu czynszu może skutkować uznaniem go za dłużnika.
Jeśli pleśń nie jest wynikiem działań najemcy — np. z powodu przecieków z góry lub wadliwej hydroizolacji — właściciel odpowiada za rozwiązanie problemu.
Co zrobić w przypadku pleśni w wynajmowanym lokalu
Działania najemcy zależą od skali problemu. Oto możliwe rozwiązania:
Zażądaj obniżenia czynszu poprzez negocjacje z właścicielem lub sądowe rozstrzygnięcie.
Domagaj się odszkodowania za straty, jeżeli wynajmujący nie podjął odpowiednich działań w terminie.
Rozwiąż umowę bez wypowiedzenia, jeżeli lokal staje się niezdatny do zamieszkania i zagraża zdrowiu (zgodnie z art. 1578 i 1581 Kodeksu cywilnego).
Jeśli pleśń wynika z problemów w częściach wspólnych budynku, skieruj skargę do firmy zarządzającej lub wspólnoty mieszkaniowej.
Co zrobić w przypadku pojawienia się pleśni
Podstawowa zasada: najemca nie może działać jednostronnie. Nie można po prostu przestać płacić czynszu bez akceptacji właściciela lub orzeczenia sądu.
Wyjątkiem są przypadki całkowitej nieprzydatności lokalu. W innych sytuacjach najemca ryzykuje, że zostanie uznany za winnego, nawet jeśli cierpi z powodu pleśni.
