Podatek rejestracyjny przy nabyciu nieruchomości luksusowych we Włoszech
Zakup luksusowej nieruchomości to nie tylko istotna inwestycja, ale też obowiązek podatkowy. Przede wszystkim należy pamiętać, że przy zakupie takich nieruchomości nie przysługują ulgi podatkowe dla "pierwszego domu". To oznacza, że podatki są płacone w pełnej wysokości, nawet jeśli dana nieruchomość jest Twoim pierwszym i jedynym domem.
Jakie nieruchomości uznaje się za luksusowe dla celów podatkowych
Zgodnie z przepisami (zwłaszcza D.Lgs. 175/2014) "domy luksusowe" to te sklasyfikowane w następujących kategoriach katastralnych:
- A/1 — apartamenty klasy executive;
- A/8 — wille;
- A/9 — zamki i pałace o istotnych walorach artystycznych czy historycznych.
Oprócz kategorii, cechy luksusowych mieszkań opisane są również w rozporządzeniu ministerialnym z 2 sierpnia 1969 roku. Mają one znaczenie przy określaniu stawki VAT i innych podatków. Przykładowo:
- powierzchnia powyżej 240 m2 (nie wliczając balkonów, tarasów, piwnic, strychów, schodów i garaży);
- obecność basenów, kortów tenisowych i innych udogodnień;
- wysoka jakość wykończenia: marmur, kosztowne płytki, naturalne drewno itd.
Ile wynosi podatek rejestracyjny przy nabyciu luksusowej nieruchomości
Kwota podatku zależy od tego, czy sprzedawcą jest osoba fizyczna, czy firma podlegająca opodatkowaniu VAT. Oto główne scenariusze:
Jeśli sprzedawcą jest osoba prywatna:
- Podatek rejestracyjny – 9% wartości katastralnej;
- Podatki katastralne i hipoteczne – 50 euro każdy (opłata stała).
Jeśli sprzedawcą jest firma z VAT:
- VAT – 22% ceny zakupu;
- Podatki rejestrowe, katastralne i hipoteczne – 200 euro każdy (opłata stała).
Ważne: Domy w kategoriach A/1, A/8 i A/9 nie podlegają obniżonej stawce podatku 2%, nawet jeśli są kupowane jako pierwszy dom.
Porównanie: nieruchomości luksusowe i zwykłe
Tabela porównuje typ nieruchomości, kategorię, podatek rejestracyjny (przy pierwszym zakupie), oraz podatki katastralne i hipoteczne.
Inne ważne podatki
- IMU (podatek od nieruchomości): płacony nawet za pierwszy dom, jeśli jest luksusowy;
- TARI (podatek za wywóz śmieci): brak ulg, naliczany wg lokalnych stawek;
- Kary za brak zapłaty podatku rejestracyjnego mogą wynieść 120–240% kwoty podatku, jeśli płatność w ogóle nie zostanie dokonana. W razie opóźnienia kara wynosi 30%. Skorzystać można z mechanizmu ravvedimento operoso, który redukuje sankcje przy dobrowolnej zapłacie.
Wnioski i rekomendacje
Zakup luksusowej nieruchomości wymaga pełnej świadomości podatków i potencjalnych zobowiązań. Zaleca się:
- Sprawdzenie kategorii katastralnej nieruchomości;
- Ustalenie, kto jest sprzedawcą (osoba fizyczna czy firma);
- Konsultacje z profesjonalistami: notariuszami, ekspertami podatkowymi, architektami, by uniknąć błędów i potencjalnych kar.
