Umowa najmu w preferencyjnej stawce 3+2: jak pomaga oszczędzać

Dzięki umowie najmu po preferencyjnych stawkach właściciele oszczędzają na podatkach, a najemcy na czynszu.

Ceny wynajmu mieszkań we Włoszech znacznie wzrosły w ostatnich latach, co stworzyło paradoksalną sytuację: wiele nieruchomości pozostaje pustych, a młode rodziny i grupy zagrożone mają coraz większe trudności ze znalezieniem przyzwoitego mieszkania. W tym kontekście wynajem na preferencyjnych warunkach staje się rozwiązaniem korzystnym zarówno dla właścicieli jak i najemców.

Czym jest umowa najmu o stawce preferencyjnej?

Gdy mieszkania stoją puste, a czynsz rynkowy staje się nieosiągalny, zwłaszcza dla grup znajdujących się w trudnej sytuacji społecznej, z pomocą przychodzi czynsz preferencyjny. Jest to szczególna forma wynajmu, w której czynsz jest niższy od wartości rynkowej, co pomaga w zapewnieniu niedrogich mieszkań.

Ten format najmu ustalany jest na podstawie porozumień terytorialnych zawieranych pomiędzy przedstawicielami właścicieli i najemców. Przyczynia się to do stabilności rynku wynajmu mieszkań, a dla właścicieli zmniejsza ryzyko, że nieruchomość się opustoszeje.

Co oznacza „leasing po preferencyjnej stawce”?

Zgodnie z artykułem 2 ust. 3 ustawy nr 431/1998 dopuszczalne jest zawieranie umów dzierżawy po ustalonej stawce (zwanej również stawkami preferencyjnymi), które są regulowane warunkami ustalonymi na szczeblu lokalnym w drodze formalnych porozumień pomiędzy przedstawicielami stron.

Wysokość czynszu obliczana jest zgodnie z postanowieniami niniejszych porozumień terytorialnych. Minimalny okres obowiązywania takiej umowy wynosi trzy lata, z możliwością jej przedłużenia o kolejne dwa lata (formuła 3+2), zgodnie z ust. 5 tego samego artykułu ustawy.

Ulgi podatkowe dla właścicieli

Dlaczego właściciele nieruchomości zgadzają się na obniżenie czynszów? Ustawodawca przewidział szereg ulg podatkowych:

• W przypadku składania zeznania podatkowego na formularzu 730 opodatkowany dochód z wynajmu będzie wynosił 66,5% rzeczywistej kwoty (zamiast 85%) – chyba że wybrano opcję cedolare secca ;

• podatek od rejestracji umowy został obniżony do 1,4% kwoty najmu (zamiast zwyczajowych 2%) i dzielony jest po równo pomiędzy właściciela i najemcę;

• w przypadku wyboru systemu cedolare secca stosowana jest obniżona stawka podatku wynosząca jedynie 10%;

• W niektórych przypadkach dopuszcza się obniżoną stawkę podatku IMU: zamiast standardowych 7,6–10,6‰, w przypadku nieruchomości wynajmowanych po stawce preferencyjnej można zastosować stawkę 4‰.

Korzyści dla najemców

Najemcy mogą również skorzystać z ulg podatkowych, jeśli wynajmowane mieszkanie stanowi ich główne miejsce zamieszkania:

• dla dochodów do 15 493,71 euro rocznie odliczenie wynosi 495,80 euro;

• dla dochodów od 15 493,71 do 30 987,41 euro odliczenie wyniesie 247,90 euro;

• Jeżeli najemca ma od 20 do 30 lat, jego dochód wynosi mniej niż 15 492,71 euro, a mieszkanie jest używane jako główne, przez pierwsze trzy lata odliczenie wzrasta do 991,60 euro rocznie.

Czym jest attestazione i kiedy jest potrzebne?

W przypadku zawarcia umowy o stawce preferencyjnej bez udziału organizacji zawodowych (np. związków zawodowych) wymagane jest specjalne potwierdzenie ( attestazione ) wystawione przez jedną z tych organizacji. Dokument ten potwierdza, że umowa jest zgodna z postanowieniami porozumienia terytorialnego. Jest to konieczne do:

• stosowanie preferencyjnego opodatkowania (np. cedolare secca według stawki 10%);

• Uzyskanie odliczeń podatkowych w ramach umowy najmu poprzez złożenie formularza 730.

W ten sposób strony mogą zawrzeć umowę najmu 3+2:

• lub przy wsparciu organizacji wyspecjalizowanych;

• lub niezależnie, ale z późniejszym otrzymaniem attasequine .

Preferencyjna umowa najmu dla studentów

Istnieją również specjalne umowy preferencyjne dla studentów, które zapewniają dodatkowe ulgi podatkowe.

Dla właścicieli:

• możliwość wyboru cedolare secca w stawce 10%;

• zwolnienie z opłaty skarbowej i podatku rejestracyjnego;

• 25% zniżki na podatek IMU.

Dla uczniów i ich rodzin:

• odliczenie 19% uiszczanego czynszu (maksymalnie 2633 euro rocznie), jeżeli placówka edukacyjna jest położona w odległości ponad 100 km od miejsca stałego zameldowania;

• prawo do odliczenia przysługuje rodzicom, jeżeli uczeń pozostaje na ich utrzymaniu;

• Podnajem jest zabroniony.

Czas trwania takiej umowy wynosi od 6 miesięcy do 3 lat.