Umowa najmu z preferencyjną stawką 3+2: jak pomaga oszczędzać
Dzięki umowie najmu przy korzystniejszych stawkach, właściciele zmniejszają swoje obciążenia podatkowe, a najemcy płacą niższy czynsz.
Opłaty za wynajem mieszkań we Włoszech znacznie wzrosły w ostatnich latach, co prowadzi do sytuacji, w której wiele budynków pozostaje niezamieszkałych, a młode rodziny i osoby w trudnym położeniu mają problem z wynajęciem godnego lokum. W takim kontekście korzystne warunki najmu są rozwiązaniem opłacalnym zarówno dla właścicieli, jak i lokatorów.
Czym jest najem z preferencyjną stawką?
Kiedy mieszkania są puste, a czynsze rynkowe stają się nieosiągalne, zwłaszcza dla grup w trudnych sytuacjach, z pomocą przychodzi preferencyjna opłata za najem. To szczególna forma najmu, gdzie czynsz jest niższy od wartości rynkowej, co umożliwia tani dostęp do mieszkań.
Ten typ najmu ustala się na mocy porozumień regionalnych między przedstawicielami właścicieli i najemców. Pomaga to ustabilizować rynek wynajmu, a dla wynajmujących zmniejsza ryzyko pustostanów.
Co oznacza „najem z preferencyjną stawką”?
Zgodnie z artykułem 2 ust. 3 ustawy nr 431/1998, możliwe jest zawieranie umów najmu po ustalonej stawce (znanej również jako stawki preferencyjne), które regulują warunki określone lokalnie w drodze formalnych porozumień między stronami.
Wysokość czynszu oblicza się według postanowień tych porozumień terytorialnych. Minimalny czas trwania takiej umowy to trzy lata, z możliwością jej przedłużenia o kolejne dwa lata (formuła 3+2), zgodnie z ust. 5 tego samego artykułu ustawy.
Ulgi podatkowe dla właścicieli
Dlaczego właściciele zgadzają się na obniżenie czynszów? Prawodawca przewidział szereg ulg podatkowych:
- Przy składaniu deklaracji podatkowej na formularzu 730, opodatkowany dochód z wynajmu wynosi 66,5% rzeczywistej kwoty (zamiast 85%), o ile nie wybrano opcji cedolare secca.
- Podatek od rejestracji umowy obniżono do 1,4% kwoty najmu (zamiast standardowych 2%) i dzielony jest po połowie między właściciela a najemcę.
- W przypadku wyboru cedolare secca stosowana jest obniżona stawka podatku wynosząca tylko 10%.
- W niektórych przypadkach dopuszcza się obniżoną stawkę podatku IMU: zamiast standardowych 7,6–10,6‰, dla nieruchomości wynajmowanych po stawce preferencyjnej można zastosować stawkę 4‰.
Korzyści dla najemców
Najemcy mogą również korzystać z ulg podatkowych, jeśli wynajmowane mieszkanie jest ich głównym miejscem zamieszkania:
- Dla dochodów do 15 493,71 euro rocznie odliczenie wynosi 495,80 euro.
- Dla dochodów od 15 493,71 do 30 987,41 euro odliczenie wynosi 247,90 euro.
- Jeśli najemca ma od 20 do 30 lat, jego dochód wynosi mniej niż 15 492,71 euro, a mieszkanie jest używane jako główne, w ciągu pierwszych trzech lat odliczenie wzrasta do 991,60 euro rocznie.
Czym jest attestazione i kiedy jest konieczne?
W przypadku zawarcia umowy o stawce preferencyjnej bez udziału organizacji zawodowych (np. związków zawodowych) wymagane jest specjalne potwierdzenie (attestazione) wystawione przez jedną z tych organizacji. Dokument ten potwierdza, że umowa jest zgodna z postanowieniami porozumienia terytorialnego. Jest to konieczne do:
- Stosowania preferencyjnego opodatkowania (np. cedolare secca według stawki 10%).
- Uzyskania odliczeń podatkowych z tytułu najmu poprzez złożenie formularza 730.
Strony mogą zawrzeć umowę najmu 3+2:
- Za pośrednictwem wyspecjalizowanych organizacji.
- Samodzielnie, ale z późniejszym uzyskaniem attasequine.
Preferencyjna umowa najmu dla studentów
Istnieją także specjalne umowy preferencyjne dla studentów, które oferują dodatkowe ulgi podatkowe.
Dla właścicieli:
- Możliwość wyboru cedolare secca w stawce 10%.
- Zwolnienie z opłaty skarbowej i podatku rejestracyjnego.
- 25% zniżki na podatek IMU.
Dla studentów i ich rodzin:
- Odliczenie 19% uiszczanego czynszu (maksymalnie 2633 euro rocznie), jeśli placówka edukacyjna znajduje się w odległości ponad 100 km od miejsca stałego zameldowania.
- Prawo do odliczenia przysługuje rodzicom, jeśli student pozostaje na ich utrzymaniu.
- Podnajem jest zabroniony.
Czas trwania takiej umowy wynosi od 6 miesięcy do 3 lat.
