Jakie są skutki sprzedaży domu poniżej wartości katastralnej?
Nieruchomości mają wartość katastralną, która jest obliczana jako iloczyn dochodu i 5% oraz współczynnika; służy ona jako podstawa opodatkowania – rejestrowego, hipotecznego i katastralnego. Prawo nie wymaga sprzedaży po minimalnej cenie, ale wskazanie ceny poniżej wartości katastralnej niesie ryzyko dla obu stron: kontroli podatkowych i solidarną odpowiedzialność.
W systemie ceny do wartości, który obowiązuje osoby fizyczne od 2006 roku, podatki są zawsze naliczane na podstawie wartości katastralnej, a nie podanej ceny, więc kupujący nie oszczędza i płaci według wartości katastralnej. Jeśli jednak cena jest zbyt niska, na przykład poniżej 70% OMI, urząd skarbowy może przejąć nieokreślone płatności i rozpocząć ponowną wycenę na podstawie OMI, kredytu hipotecznego lub wyceny, przeliczyć zysk kapitałowy sprzedającego oraz nałożyć kary od 90 do 180% plus odsetki.
Weźmy na przykład rok 2025: zysk w wysokości 800 euro daje wartość katastralną 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 euro; jeśli zadeklarowana cena wynosi 60 000 euro, podejrzana różnica w wysokości 36 600 euro może prowadzić do ponownej wyceny i kary w wysokości do 65 880 euro.
Kupujący ponosi solidarną odpowiedzialność i płaci dodatkowe podatki i kary, nawet jeśli zapłacił niewiele, podczas gdy sprzedający musi zmierzyć się z ponowną wyceną wzrostu oraz podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie rzeczywistej sumy, a także karami.
Aby uniknąć kontroli, należy podać cenę nie niższą niż wartość katastralna, skorzystać z trybu „cena do wartości”, który jest automatyczny dla osób fizycznych, przeprowadzić wycenę, jeśli cena jest niska z uzasadnionych przyczyn, takich jak wilgoć lub pobliskie wysypisko śmieci, dokonywać płatności tylko przelewem bankowym, a nie gotówką, a sprzedając nieruchomość członkom rodziny, podać symboliczną cenę z uzasadnionym aktem notarialnym, biorąc pod uwagę ryzyko darowizny ukrytej.
Ze względu na swobodę umów, prawo nie określa minimalnej ceny, jednak wartość katastralna pozostaje minimalną podstawą opodatkowania; współczynniki na rok 2025 wynoszą 110 dla pierwszego domu i 120 dla drugiej i kolejnych nieruchomości.
Podczas kontroli obowiązuje solidarna odpowiedzialność: urząd skarbowy może egzekwować należność od obu stron przez powiadomienie, zapłatę lub przymusowe ściągnięcie.
Ostatecznie obniżka ceny o 10–20% jest zazwyczaj niskiego ryzyka, jeśli jest uzasadniona; obniżka ceny poniżej 70% OMI jest wysoka i wymaga fachowej oceny oraz doświadczonego notariusza; sprzedaż dzieciom jest średniego ryzyka, z aktem notarialnym o wartości nominalnej i konsultacją spadkową. Przydatne linki: strona internetowa Agenzia Entrate dotycząca ceny i wartości oraz OMI na rok 2025.
