Zajmowanie cudzej nieruchomości: Co się zmieniło wraz z wprowadzeniem artykułu 634-bis?

Zajmowanie cudzej nieruchomości: co zmieniło się wraz z wprowadzeniem artykułu 634-bis włoskiego kodeksu karnego

Wraz z wprowadzeniem artykułu 634 bis włoskiego Kodeksu karnego na mocy Dekretu o Bezpieczeństwie z 2025 r. (Ustawa nr 80 z dnia 9 czerwca 2025 r.), Włochy wprowadziły nowe przestępstwo, mające na celu zwalczanie nielegalnego zajmowania nieruchomości mieszkalnych. Ustawa ta, która weszła w życie 12 kwietnia 2025 r. , przewiduje surowsze środki ochrony praw właścicieli nieruchomości oraz przyspieszone procedury przywracania ich praw. Poniżej znajduje się szczegółowe wyjaśnienie wprowadzonych zmian, obecnie obowiązujących środków oraz ich wpływu zarówno na właścicieli, jak i sprawców.

Co stanowi artykuł 634-bis Kodeksu karnego?

Artykuł 634-bis penalizuje nielegalne zajmowanie lub zatrzymywanie nieruchomości mieszkalnych, a także działania uniemożliwiające prawowitemu właścicielowi lub najemcy odzyskanie dostępu do nieruchomości. Kluczowe postanowienia:

Kara za nielegalne zajmowanie nieruchomości :
- Osoby, które nielegalnie zajmują nieruchomość mieszkalną lub utrudniają właścicielowi dostęp do niej, mogą zostać skazane na karę pozbawienia wolności od 2 do 7 lat .
- Te same sankcje dotyczą osób, które przywłaszczają sobie nieruchomości i przekazują je osobom trzecim, stosując w tym celu oszustwa (np. wykorzystując oszukańcze schematy lub fikcyjne podstawy).
Przedmiot przestępstwa :
- Mowa tu o nieruchomościach mieszkalnych, które są wykorzystywane jako miejsce zamieszkania (na przykład mieszkania, domy).
- Naruszenie obejmuje zarówno fizyczne zajęcie mienia przy użyciu siły lub gróźb, jak i posiadanie go bez zezwolenia.
Cel normy :
- Głównym celem artykułu jest wzmocnienie ochrony praw właścicieli nieruchomości, przyspieszenie procesu zwrotu nieruchomości i rekompensata szkód.

Czym różni się od poprzednich standardów?

Przed wprowadzeniem artykułu 634-bis, przypadki nielegalnego zajmowania nieruchomości były regulowane artykułem 633 Kodeksu karnego („Wtargnięcie na grunt lub budynek”). Przepis ten był jednak bardziej ogólny i mniej skuteczny, ponieważ:

Nie skupiała się wyłącznie na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Procedury zwrotu majątku w sądach cywilnych były długie i skomplikowane.
Właściciele często musieli przez lata próbować eksmitować nielegalnych lokatorów.

Nowy artykuł 634-bis kładzie nacisk na przyspieszone procedury i surowsze kary, znacznie upraszczając ochronę praw własności.

Jakie innowacje pojawiły się dla właścicieli?

Dekret bezpieczeństwa z 2025 r. zapewnia właścicielom nieruchomości nowe narzędzia do ochrony ich praw:

Przyspieszone procedury eksmisji :
- Po złożeniu skargi na nielegalne zajęcie nieruchomości policja ma prawo natychmiast dokonać wizyty na miejscu, jeśli istnieją podstawy sądzić, że zajęcie jest nielegalne.
- Sędzia może wydać natychmiastowy nakaz eksmisji , co znacznie skraca czas potrzebny na przywrócenie praw właściciela.
- Jeżeli sprawca odmawia opuszczenia posesji lub stawia opór, policja, za zgodą prokuratora, może siłą opuścić lokal.
Odszkodowanie za szkody :
- Właściciel ma prawo dochodzić odszkodowania za szkody wyrządzone bezprawnym zajęciem. Szkody mają charakter domniemany , co oznacza, że właściciel musi jedynie udowodnić fakt zajęcia (zgodnie z orzecznictwem, np. wyrokiem Sądu Kasacyjnego nr 12879 z dnia 14 maja 2024 r.).
- Dowodem szkody może być domniemanie (art. 2727 Kodeksu cywilnego), co upraszcza postępowanie.
Odszkodowanie stałe :
- Jeżeli właściciel nie może dokładnie udowodnić wysokości szkody (np. z powodu braku konkretnych danych o stratach), sąd może ustalić wysokość odszkodowania w sposób słuszny (art. 1226 Kodeksu cywilnego).
- Zazwyczaj kwota odszkodowania jest obliczana na podstawie wartości rynkowej czynszu za okres bezprawnego zajmowania. Przykładowo, sąd może przyznać odszkodowanie w wysokości 200 euro za każdy miesiąc bezprawnego zajmowania .
Odszkodowanie za szkodę niematerialną :
- Właściciel może domagać się odszkodowania za szkody niematerialne , takie jak cierpienie psychiczne lub dyskomfort spowodowany naruszeniem praw.
- W przypadku skazania za przestępstwo udowodnienie szkody jest łatwiejsze, ponieważ sąd już ustalił popełnienie przestępstwa. W przeciwnym razie właściciel musi przedstawić dowody potwierdzające, że naruszenie można zakwalifikować jako przestępstwo.

Kto może skorzystać z nowych zasad?

Nowe zasady dotyczą:

Właściciele nieruchomości , których domy lub mieszkania zostały zajęte nielegalnie.
Najemcy prawni , którzy nie mają dostępu do swojej nieruchomości ze względu na działania osób trzecich.
Właściciele nieruchomości, którzy mają do czynienia z osobami zalegającymi z płaceniem czynszu i odmawiającymi opuszczenia nieruchomości po rozwiązaniu umowy najmu.

Czym jest artykuł 648-bis Kodeksu karnego?

W tekście wspomniano o artykule 648-bis , który reguluje zupełnie inny rodzaj przestępstwa – pranie pieniędzy . Nie jest on bezpośrednio związany z nielegalnym zajęciem nieruchomości, ale ważne jest wyjaśnienie jego istoty, aby uniknąć nieporozumień:

Istota przestępstwa :
- Artykuł 648-bis przewiduje karę za działania mające na celu legalizację funduszy, mienia lub innych wartości uzyskanych w wyniku działalności przestępczej (np. kradzieży, oszustwa, handlu narkotykami).
- Mamy tu na myśli próby ukrycia nielegalnego pochodzenia aktywów, aby sprawiały wrażenie legalnych.
Kara :
- Kara pozbawienia wolności od 4 do 12 lat .
- Kara pieniężna wynosi od 5000 do 25000 euro .
Przykłady prania pieniędzy :
- Zamiana aktywów : wymiana nielegalnie zdobytych pieniędzy lub majątku na inne aktywa.
- Transfer aktywów : transfer nielegalnych środków pieniężnych między osobami lub transfer nieruchomości, przedsiębiorstw lub majątku ruchomego.
- Ukrywanie pochodzenia : każde działanie utrudniające powiązanie aktywów z przestępstwem.

Dlaczego nowa norma jest ważna?

Artykuł 634 bis i powiązane z nim procedury regulują kilka kluczowych kwestii:

Przyspieszenie procesu eksmisji : Właściciele nieruchomości nie muszą już czekać latami na odzyskanie swojej nieruchomości.
Zaostrzone kary : Surowe kary (nawet 7 lat pozbawienia wolności) mają odstraszyć potencjalnych przestępców.
Odszkodowanie : możliwość uzyskania odszkodowania zarówno za szkody materialne, jak i niematerialne sprawia, że ochrona praw właścicieli nieruchomości staje się skuteczniejsza.

Jak to działa w praktyce?

Właściciel odkrywa nielegalne zajęcie :
- Na przykład, mieszkanie jest zajmowane bez pozwolenia lub najemca odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy.
Składanie wniosku :
- Właściciel składa zawiadomienie na policji lub w prokuraturze, przedstawiając dowody potwierdzające jego prawo do nieruchomości (np. umowę kupna-sprzedaży, wyciąg z rejestru gruntów).
Działania władz :
- Policja zbada okoliczności i jeśli zaistnieją ku temu podstawy, może natychmiast nakazać opuszczenie nieruchomości.
- Jeżeli sprawca stawia opór, policja, za zgodą prokuratora, przeprowadza przymusową eksmisję.
Test :
- Właściciel może złożyć roszczenie o odszkodowanie, przedstawiając dowody lub powołując się na domniemania.
- Sąd ustala wysokość odszkodowania, uwzględniając ewentualne szkody niemajątkowe.

Wniosek

Artykuł 634-bis włoskiego kodeksu karnego , wprowadzony w 2025 roku, znacząco wzmocnił ochronę praw właścicieli nieruchomości. Nielegalne zajęcie domu jest obecnie przestępstwem, zagrożonym karą do siedmiu lat więzienia. Przyspieszone procedury eksmisyjne i możliwość uzyskania odszkodowania za szkody czynią ten przepis ważnym narzędziem ochrony własności prywatnej. Tymczasem artykuł 648-bis, dotyczący prania pieniędzy, reguluje zupełnie inny rodzaj przestępstwa związanego z legalizacją dochodów z przestępstwa.