Renowacja kapitalna w bloku mieszkalnym: kto ponosi koszty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego?

Gdy w bloku mieszkalnym planowana jest generalna renowacja, pojawia się istotne pytanie: kto powinien pokryć te wydatki w momencie sprzedaży mieszkania? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, kiedy dokładnie została zatwierdzona renowacja – przed czy po transakcji sprzedaży-nabycia.

Kto opłaca większe naprawy, jeśli zostały zatwierdzone przed sprzedażą?

Jeśli generalna renowacja została zatwierdzona na walnym zgromadzeniu właścicieli przed podpisaniem aktu notarialnego (umowy sprzedaży-nabycia), wówczas koszty zgodnie z prawem ponosi sprzedający. Zgodnie z najnowszymi wyrokami sądów, sprzedawca, który był właścicielem w chwili zatwierdzenia remontu, jest zobowiązany do sfinansowania wszelkich kosztów z tym związanych.

Potwierdza to postanowienie sądu w Krakowie z listopada 2023 r. W tej sprawie nowy właściciel, który otrzymał wezwanie do uregulowania należności od wykonawcy, złożył pozew do sądu i wygrał sprawę. Sąd orzekł, że za remont powinien zapłacić poprzedni właściciel, gdyż to on był właścicielem w chwili podjęcia decyzji o przeprowadzeniu prac.

Co robić podczas rutynowych napraw?

Zasady te dotyczą wyłącznie poważnych napraw. Jeśli chodzi o bieżące prace naprawcze, sytuacja prezentuje się inaczej. Jeżeli prace bieżące zostały zatwierdzone przed transakcją, lecz zakończone po niej, koszty ponosi nowy właściciel, gdyż to on bezpośrednio korzysta z rezultatów tych działań.

Znaczenie umów między sprzedającym a nabywającym

Podczas transakcji sprzedaży-nabycia sprzedający ma obowiązek poinformować nabywającego o planowanych pracach remontowych. Dzięki temu strony mogą ustalić, kto pokryje przyszłe wydatki. Można na przykład zawrzeć w umowie klauzulę, zgodnie z którą sprzedawca zobowiązuje się do pokrycia wszystkich wydatków zatwierdzonych przed transakcją.

Co zrobić, jeśli sprzedający nie jest w stanie opłacić remontu?

Jeśli poprzedni właściciel nie może sfinansować poważniejszych napraw, nowi właściciele nie muszą ponosić tych kosztów. W takim przypadku spółka zarządzająca lub wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana do odzyskania długu drogą sądową od poprzedniego właściciela, aż do zajęcia jego majątku.

Czy istnieje możliwość spłaty remontu w ratach?

W przypadku trudności finansowych można poprosić o rozłożenie kosztów remontu na raty. Procedura ta odbywa się za pośrednictwem spółki zarządzającej, która przedstawia sprawę walnemu zgromadzeniu właścicieli celem podjęcia decyzji. Takie podejście pomaga uniknąć zadłużenia i poprawić stan finansowy budynku.

Dlatego przy sprzedaży mieszkania warto uwzględnić termin zatwierdzenia generalnej renowacji i wcześniej uzgodnić podział kosztów, aby uniknąć konfliktów i nieporozumień.