Renowacja kapitalna w budynku mieszkalnym: kto opłaca koszty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego?

Gdy planowana jest generalna renowacja w budynku mieszkalnym, pojawia się istotne pytanie: kto powinien ponieść te wydatki w przypadku sprzedaży mieszkania? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, kiedy dokładnie została zatwierdzona modernizacja – przed czy po transakcji kupna-sprzedaży.

Kto opłaca większe prace renowacyjne, jeśli zostały zatwierdzone przed sprzedażą?

Jeśli generalna renowacja została zatwierdzona na walnym zgromadzeniu właścicieli przed podpisaniem aktu notarialnego (umowy kupna-sprzedaży), wówczas zgodnie z przepisami obowiązki ponosi sprzedający. Zgodnie z najnowszymi wyrokami sądów, osoba sprzedająca, która była właścicielem w momencie zatwierdzenia remontu, musi pokryć wszystkie związane z tym koszty.

Potwierdza to postanowienie sądu w Neapolu z listopada 2023 r. W tym przypadku nowy właściciel, który otrzymał wezwanie do zapłaty od wykonawcy, skierował sprawę do sądu i wygrał. Sąd orzekł, że za renowację powinien zapłacić poprzedni właściciel, ponieważ to on był właścicielem, gdy podjęto decyzję o przeprowadzeniu prac.

Co robić podczas rutynowych prac renowacyjnych?

Te zasady dotyczą jedynie poważnych prac renowacyjnych. Jeśli chodzi o bieżące naprawy, sytuacja jest inna. Jeśli prace bieżące zostały zatwierdzone przed transakcją, ale zakończone po niej, koszty spadają na nowego właściciela, ponieważ to on bezpośrednio korzysta z efektów tych działań.

Znaczenie umów między sprzedającym a nabywcą

Podczas transakcji kupna-sprzedaży sprzedający musi poinformować nabywcę o planowanych pracach renowacyjnych. Dzięki temu strony mogą ustalić, kto pokryje przyszłe wydatki. Można na przykład zawrzeć w umowie postanowienie, zgodnie z którym sprzedający zobowiązuje się do pokrycia wszystkich kosztów zatwierdzonych przed transakcją.

Co zrobić, jeśli sprzedający nie może opłacić renowacji?

Jeśli poprzedni właściciel nie jest w stanie opłacić poważniejszych prac renowacyjnych, nowi właściciele nie muszą ponosić tych kosztów. W takim przypadku zarządzająca spółka lub stowarzyszenie właścicieli jest zobowiązane do odzyskania długu drogą sądową od poprzedniego właściciela, aż do zajęcia jego majątku.

Czy istnieje możliwość płatności za renowację w ratach?

W przypadku trudności finansowych można poprosić o rozłożenie kosztów renowacji na raty. Decyzję podejmuje zarządzająca spółka, przedstawiając sprawę walnemu zgromadzeniu właścicieli. Takie podejście pomaga uniknąć zadłużenia i poprawia kondycję finansową budynku.

Dlatego przy sprzedaży mieszkania warto uwzględnić termin zatwierdzenia generalnej renowacji i wcześniej uzgodnić podział kosztów, aby uniknąć sporów i nieporozumień.