Jak zdobyć pożyczkę hipoteczną przewyższającą wartość posiadłości?

Jak otrzymać kredyt hipoteczny na wartość przewyższającą cenę nieruchomości

Rzadko banki udzielają kredytów hipotecznych przekraczających cenę zakupu nieruchomości. Niemniej jednak w pewnych sytuacjach jest to możliwe, szczególnie jeśli potrzebne są dodatkowe fundusze na remonty lub spłatę innych kredytów. Warto pamiętać, że banki z reguły nie finansują sumy przekraczającej 80% wartości nieruchomości, chociaż są wyjątki. Co zrobić, gdy potrzebujesz większej kwoty?

Jak zdobyć kredyt hipoteczny na dużą sumę

Czasami przy zakupie nieruchomości może być konieczna kwota wykraczająca poza jej wartość rynkową. Może to być spowodowane koniecznością remontu, opłatą za usługi pośrednika w handlu nieruchomościami lub notariusza, albo spłatą innych zobowiązań. Banki rzadko jednak spełniają takie żądania, a uzyskanie takiego kredytu wymaga spełnienia określonych warunków.

Kiedy możliwe jest otrzymanie kredytu hipotecznego na kwotę przewyższającą 80% wartości nieruchomości?

Przed udzieleniem kredytu hipotecznego banki oceniają współczynnik LTV (Loan to Value), czyli proporcję kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Zazwyczaj banki nie udzielają kredytów hipotecznych przekraczających 80% wartości rynkowej nieruchomości. Na przykład, jeśli dom kosztuje 200 000 euro, maksymalna kwota kredytu wynosi 160 000 euro.

Limit ten wynika z decyzji Międzyresortowego Komitetu ds. Kredytów i Oszczędności (CICR) z dnia 22 kwietnia 1995 r., zalecającej, aby nie przekraczać 80% przy kredytowaniu nieruchomości. Zasada ta nie jest jednak obowiązkowa i w uzasadnionych przypadkach banki mogą udzielić kredytu hipotecznego na sumę przewyższającą 80%, a czasami nawet 100%.

Wymagania uzyskania kredytu hipotecznego na kwotę przekraczającą wartość nieruchomości

Mimo teoretycznej możliwości uzyskania kredytu hipotecznego przekraczającego wartość nieruchomości, konieczne jest spełnienie wielu warunków. Bank najpierw sprawdzi standardowe wymagania, takie jak wycena nieruchomości i sytuacja finansowa kredytobiorcy. Musi być pewny, że istnieją uzasadnione powody do zwiększenia kwoty kredytu.

Przykłady takich sytuacji to:

• potrzeba dodatkowych środków na remont lub modernizację nieruchomości;
• chęć uwzględnienia kosztów pośrednika w handlu nieruchomościami, notariusza lub innych kosztów związanych z zakupem w kredycie;
• spłata innych kredytów lub zobowiązań wraz z kredytem hipotecznym.

Te powody muszą być udokumentowane i szczegółowo opisane w umowie kredytu hipotecznego. Należy np. przedstawić kosztorys remontów lub umowy z wykonawcami, aby potwierdzić konieczność większej kwoty.

Dodatkowe zabezpieczenia i ryzyka kredytu hipotecznego na kwotę przewyższającą wartość nieruchomości

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na sumę przekraczającą wartość nieruchomości niesie za sobą pewne ryzyko i wymaga dodatkowych zabezpieczeń dla banku. Banki mogą zaostrzyć warunki kredytu i żądać dodatkowych zabezpieczeń.

Dodatkowe zabezpieczenia banku

W miarę wzrostu ryzyka niespłacenia kredytu bank może wymagać dodatkowych zabezpieczeń, takich jak:

• zawarcie dodatkowego ubezpieczenia na kwotę przekraczającą wartość nieruchomości;
• pozyskanie poręczycieli zdolnych spłacić dług w przypadku niewypłacalności głównego kredytobiorcy;
• Ustanowienie drugiej hipoteki na inną nieruchomość w celu dodatkowego zabezpieczenia.

Ze względu na zwiększone ryzyko i wymagania banki rzadko zgodzą się na takie transakcje, a procedura zatwierdzania może być bardziej skomplikowana.

Ryzyko kontroli podatkowej

Osoby zaciągające kredyt hipoteczny na kwotę przewyższającą wartość nieruchomości mogą podlegać dodatkowej kontroli podatkowej. IRS może podejrzewać, że wartość nieruchomości została zawyżona w celu uzyskania większego kredytu, co może prowadzić do dochodzenia i potencjalnych konsekwencji prawnych, włączając zarzuty o oszustwo lub fałszywe informacje w oficjalnych dokumentach.

Alternatywne metody pozyskania większej ilości środków

Zamiast brać kredyt hipoteczny na kwotę przewyższającą wartość nieruchomości, warto rozważyć inne możliwości finansowania. Niektóre banki oferują specjalistyczne produkty kredytowe, które obejmują zakup nieruchomości oraz związane z tym wydatki:

• Kredyt hipoteczny na zakup i remont, który obejmuje nie tylko cenę nieruchomości, ale także koszty remontu;
• Kredyt hipoteczny na zakup i płynność, zapewniający dodatkowe środki na różne koszty związane z zakupem.

W pierwszym przypadku pożyczka jest udzielana etapami po zakończeniu prac, co ułatwia kontrolę nad jej przeznaczeniem. W drugim przypadku często wymagane jest zastawienie drugiej nieruchomości jako dodatkowe zabezpieczenie.

Dlatego jeśli zależy nam na uzyskaniu dużego kredytu, ważne jest solidne przygotowanie, potwierdzenie wszystkich wydatków oraz uwzględnienie ryzyka związanego z kontrolą podatkową i dodatkowymi obowiązkami wobec banku.