Jak przebiega procedura eksmisji za zaległość w opłatach czynszowych?
Eksmisja z powodu nieopłaconego czynszu to proces prawny umożliwiający właścicielowi nieruchomości usunięcie najemcy z lokalu. W sytuacji, gdy najemca zaniedbuje płatności za czynsz lub inne opłaty, takie jak media, właściciel może chronić swoje interesy, wszczynając postępowanie eksmisyjne. W tym celu sporządza się dokument nakazu eksmisji przygotowany przez prawnika. Dokument ten zobowiązuje najemcę do opuszczenia nieruchomości w określonym czasie oraz wzywa do stawienia się w sądzie, gdzie zapadnie decyzja o eksmisji.
Jak działa eksmisja z powodu nieopłaconego czynszu?
Eksmisja w przypadku nieopłacenia czynszu regulowana jest przez artykuły 658 i kolejne Kodeksu Cywilnego. Przepisy te zakładają szczegółową procedurę pozwalającą wynajmującemu, w razie braku płatności, uzyskać:
- wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu;
- zwrot i opuszczenie nieruchomości;
- odzyskanie zaległego czynszu.
W przypadku niepłacenia czynszu czy rachunków właściciel może szybko podjąć działania, by zabezpieczyć swoje prawo i uniknąć narastającego długu, który mógłby utrudnić odzyskiwanie należności. Niezapłacenie może być przejściowe, ale zaległości powyżej dwóch miesięcy są alarmującym sygnałem.
Warunki rozpoczęcia eksmisji
Aby rozpocząć procedurę eksmisji z powodu zadłużenia czynszowego, trzeba spełnić dwa warunki:
1. Istnienie pisemnej i zarejestrowanej umowy najmu.
2. Brak płatności czynszu lub dodatkowych kosztów przez najemcę.
Eksmisja nie jest możliwa bez pisemnej i zarejestrowanej umowy. Przy ustnych umowach lub "pod stołem" nie ma podstaw do eksmisji, a właściciel musi sięgnąć po inne środki prawne w celu usunięcia najemcy. W przypadku nieopłacenia, różnice istnieją w zależności od rodzaju umowy:
- Wynajem lokalów mieszkalnych: Niezapłacenie czynszu przez miesiąc lub zaległość w mediach równa dwumiesięcznemu czynszowi jest wystarczającym powodem.
- Najem lokali użytkowych: Obowiązuje zasada "drobnego naruszenia", a sąd ocenia wagę zaległości.
Procedurę eksmisji można rozpocząć, jeśli minęło 20 dni od zaległości w płatnościach. W przypadku lokali użytkowych ocena zaległości leży w gestii sądu.
Etapy procesu eksmisyjnego
Procedura eksmisji za brak płatności wymaga udziału prawnika i obejmuje główne kroki:
1. Przygotowanie i dostarczenie nakazu eksmisji: Właściciel przygotowuje i przesyła nakaz za pośrednictwem komornika. Musi minąć minimum 20 dni przed rozprawą sądową, chyba że właściciel wnosi o jego skrócenie.
2. Rozprawa sądowa: Sąd może:
- zatwierdzić eksmisję;
- przyznać najemcy odroczenie zadłużenia;
- skierować sprawę do zwykłego postępowania, jeśli najemca nie zgadza się z eksmisją.
Zmiany wprowadzone przez reformę Cartabia
Reforma Cartabia zmieniła sposób doręczania zawiadomień o eksmisji. Komornik dostarcza teraz zawiadomienia najemcy. Uproszczono proces zatwierdzania: jeśli najemca nie pojawi się w sądzie, sąd może automatycznie zatwierdzić eksmisję bez dodatkowych formalności. Reforma promuje użycie certyfikowanej poczty elektronicznej (PEC) w celu usprawnienia procedur.
Co się dzieje po złożeniu nakazu eksmisji
Jeżeli najemca nie opuści lokalu po otrzymaniu zawiadomienia, właściciel może wszcząć postępowanie egzekucyjne, by wymusić opuszczenie nieruchomości. Kroki obejmują:
1. Sąd zatwierdza eksmisję i wydaje nakaz wyprowadzenia.
2. Najemca ma zazwyczaj 10 dni na dobrowolne opuszczenie.
3. Jeżeli tego nie zrobi, komornik doręcza mu nakaz opuszczenia.
4. Wyznaczony jest termin, kiedy lokal musi być opuszczony.
5. Jeśli lokal nadal zajmują, komornik może wezwać policję do przymusowego wykwaterowania.
Do czasu opuszczenia mieszkania najemca musi płacić czynsz i ponosić ewentualne koszty sądowe właściciela.
