Sektor nieruchomości we Włoszech: zwiększenie sprzedaży i cen w 2025 roku.

Rynek nieruchomości we Włoszech zakończył rok 2025 z pewnymi pozytywnymi wynikami, potwierdzając fazę stabilizacji po niepewności ostatnich lat. Zgodnie z analizą przeprowadzoną przez Gruppo Tecnocasa, sektor mieszkań wykazuje zauważalny wzrost liczby transakcji, wzrost cen i nadal aktywny rynek wynajmu, chociaż tempo wzrostu zaczyna maleć.

Rynek nieruchomości we Włoszech wkracza zatem w rok 2026 z solidnym fundamentem, pomimo trwającej nierównowagi między wysokim popytem a ograniczoną podażą.

Ponad 766 tysięcy transakcji: małe miasta napędzają wzrost

W 2025 roku we Włoszech zanotowano 766,756 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, co oznacza wzrost o 6,4% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Największy wzrost zaobserwowano w niewielkich miastach i gminach poza głównymi ośrodkami administracyjnymi (+6,9%), podczas gdy duże miasta również osiągnęły dobre wyniki - +5,4%.

Warto zwrócić uwagę na strukturę rynku: sprzedaż nowych budynków spadła o 21%, natomiast na rynku wtórnym odnotowano wzrost o 9,1%. Świadczy to o tym, że niedobór nowych mieszkań i wysokie koszty budowy coraz bardziej przesuwają popyt w kierunku istniejących zasobów mieszkaniowych.

Wzrost cen: Bari na czele, Mediolan i Rzym rosną stabilnie

W drugiej połowie 2025 roku średni wzrost cen mieszkań w dużych miastach wyniósł 2,6% - jest to najwyższy wynik od czasów po pandemii.

Największy wzrost odnotowano w Bari (+6,3%).

Ponadto, dodatnie zmiany:

• Mediolan - +2,2%;
• Rzym - +2,2%.

Należy podkreślić, że żadne z dużych miast nie odnotowało spadku cen, co potwierdza stabilność rynku.

Wzrost cen obserwuje się również w miastach prowincjonalnych (+1,7%), a także na przedmieściach (+2,2%). Wybrane miasta wyróżniają się wśród miast prowincjonalnych:

• Florencja (+4,0%);
• Bolonia (+2,8%).

Mimo spadku wolumenu budowy, ceny nowych budynków wzrosły o 2,5%.

Terminy sprzedaży pozostają stabilne, jednak różnice między miastami wciąż występują

W styczniu 2026 roku średni czas sprzedaży nieruchomości w dużych miastach wynosił 108 dni - praktycznie bez zmian w porównaniu z rokiem poprzednim.

Najbardziej dynamiczne rynki to nadal:

• Mediolan - 88 dni;
• Bolonia - 91 dni.

Najdłuższe terminy sprzedaży odnotowano w:

• Genui - 133 dni;
• Bari - 126 dni.

Sytuacja stopniowo się poprawia na obrzeżach: spadła z 142 do 136 dni.

Podaż i popyt: mieszkania trzypokojowe nadal najpopularniejsze

Najbardziej poszukiwanym formatem mieszkań w dużych miastach są mieszkania trzypokojowe (trilocale), które stanowią 41,2% popytu.

Następnie:

• mieszkania dwupokojowe (bilocale) - 24,9%;
• mieszkania czteropokojowe (quadrilocale) - 22,3%.

Jednak struktura popytu różni się w zależności od miasta:

• w Mediolanie przeważają mieszkania dwupokojowe (45,1%);
• w Genui dominują mieszkania czteropokojowe (43,6%), dzięki bardziej przystępnym cenom.

Podaż pozostaje ograniczona, szczególnie w przypadku nieruchomości wysokiej jakości w dobrym stanie.

Kto nabywa nieruchomości?

Zgodnie z badaniami:

• 75,2% zakupów dotyczy celów mieszkaniowych;
• udział inwestycji spadł do 17,9%.

Średni wiek nabywców wynosi 43,3 roku. Jednocześnie rośnie aktywność zarówno młodszych nabywców w wieku 18-34 lata, jak i w grupie wiekowej 55-64 lata. Coraz więcej osób nabywa mieszkania poza swoim miastem zamieszkania.

Rynek wynajmu: wzrost zwalnia, ale popyt pozostaje wysoki

Rynek wynajmu nadal zmaga się z niedoborem oferty, chociaż tempo wzrostu czynszów stopniowo maleje.

W drugiej połowie 2025 roku:

• czynsze kawalerek i mieszkań trzypokojowych wzrosły o 2,2%;
• mieszkań dwupokojowych - o 2,3%.

Mediolan i Bolonia notują delikatne ochłodzenie rynku po kilku latach szybkiego wzrostu, podczas gdy Genua i Palermo wykazują największy wzrost czynszów.

Najwyższe czynsze nadal notuje się w Mediolanie:

• 837 € - kawalerka;
• 1128 € - mieszkanie dwupokojowe;
• 1525 € - mieszkanie trzypokojowe.

Ciekawy trend to powrót pewnych nieruchomości na długoterminowy rynek, które wcześniej były wykorzystywane do krótkoterminowego wynajmu, co nieco zwiększyło podaż.

Coraz więcej umów najmu skierowanych jest dla studentów - do 14,1%, a umowy na rynkowych warunkach stanowią już 39,5% rynku.

Średnia stopa zwrotu z brutto wynajmu dwupokojowego mieszkania wynosi 5,7% rocznie.

Prognoza na 2026 r.: Umiarkowany wzrost przy trwającej niepewności

Oczekiwania na 2026 rok pozostają optymistyczne. Analitycy przewidują:

• od 780 do 790 tys. transakcji kupna i sprzedaży;
• wzrost cen mieszkań o 1-3%;
• zwiększenie czynszów o 3-5%.

Niemniej jednak rynek nadal podlega międzynarodowej sytuacji geopolitycznej, która może wpływać na zaufanie rodzin, inwestorów i ogólny poziom popytu.