Sektor biurowy w Mediolanie: Jakość nadal kluczowym elementem

Na początku 2026 roku rynek biurowy w Mediolanie wszedł w okres naturalnej stabilizacji po bardzo aktywnym poprzednim roku. Według najnowszych badań IPI, absorpcja powierzchni biurowej w pierwszym kwartale wyniosła około 72,4 tys. mkw. Choć jest to wynik nieco niższy niż w 2025 r., wpisuje się w długofalowe tendencje rynkowe.

W okresie sprawozdawczym odnotowano 98 transakcji, co nie wskazuje na spadek aktywności biznesowej, lecz na bardziej zrównoważone podejście najemców. Fundamenty rynku pozostają stabilne: wskaźnik pustostanów wynosi około 9,15%, a dostępna powierzchnia to około 1,18 mln mkw.

Jakość jako kluczowy czynnik wyboru

Charakterystyczną cechą pierwszego kwartału było duże zainteresowanie biurami klasy premium. Z całkowitej absorbowanej powierzchni, około 54,1 tys. mkw. czyli 75%, stanowiły nieruchomości klasy A i A+.

Biura klasy A+ cieszyły się największym zainteresowaniem, stanowiąc 40% wszystkich transakcji. Kolejne 35% przypadało na biura klasy A, podczas gdy udział biur klasy B wyniósł jedynie 25%.

Ten podział popytu odzwierciedla trwałe zapotrzebowanie firm na nowoczesne budynki spełniające wysokie standardy techniczne, efektywności energetycznej i wyposażone w wysokiej jakości infrastrukturę. Warto zauważyć, że wskaźnik pustostanów w segmencie premium wynosi zaledwie 3,2%, co jest znacząco poniżej średniej rynkowej, potwierdzając wysoki popyt na wysokiej jakości nieruchomości.

Lokalizacje z największym popytem: CBD nadal liderem

Największa aktywność nadal koncentruje się w centralnej dzielnicy biznesowej (CBD), odpowiadającej za połowę całkowitego wolumenu absorpcji.

Na drugim miejscu jest strefa peryferyjna z udziałem 27%, a dalej:

• obszary półperyferyjne - 11%;
• obszary podmiejskie - 8%;
• historyczne centrum - 4%.

Ten podział potwierdza, że firmy wciąż preferują obszary z dobrą dostępnością komunikacyjną i rozwiniętym środowiskiem miejskim, uznając te elementy za kluczowe w strategii lokalizacji biur korporacyjnych.

Wzrost stawek czynszu w najatrakcyjniejszych lokalizacjach

Rynek najmu nadal rośnie w najbardziej prestiżowych obszarach. Maksymalna stawka czynszu w centrum biznesowym wyniosła 800 euro za mkw. rocznie, a stopa kapitalizacji netto najlepszych nieruchomości to około 4,15%.

Porównując dane z pierwszego kwartału 2025 i 2026 roku, zauważamy wzrost w prawie wszystkich segmentach:

• Duomo: od 750 do 780 euro/m kw. rocznie;
• Porta Nuova: od 720 do 770 euro;
• Dzielnice centralne: od 600 do 620 euro;
• Peryferie: od 460 do 480 euro.

Pozytywny trend obserwuje się także na obrzeżach:

• Bicocca — od 320 do 360 euro;
• CityLife — od 480 do 500 euro;
• Porta Romana — od 380 do 400 euro.

Wyjątek stanowi obszar MIND, gdzie stawka pozostaje na poziomie 300 euro za mkw. rocznie. Na obszarach podmiejskich stawki czynszów wzrosły z 240 do 260 euro.

Struktura transakcji i obszary o największym popycie

Nadal dominuje klasyczny najem jako forma absorpcji rynku, reprezentujący niemal 63,9 tys. mkw.

Pozostałe rodzaje transakcji przedstawiają się następująco:

• kupno na własny użytek (własność) – 10,2 tys. mkw.;
• rozbudowa istniejącego lokalu (expansion) – 3,1 tys. mkw.;
• podnajem – ok. 4 tys. mkw.;
• wstępny najem (przednajem) — 2,5 tys. mkw.;
• renegocjacja istniejących umów najmu — 2,5 tys. mkw.

Największe zainteresowanie dotyczyło biur o powierzchni od 500 do 999 mkw. oraz od 1000 do 2999 mkw. — każda z tych kategorii stanowiła 43% łącznego wolumenu transakcji. Biura o powierzchni od 3000 do 4999 m² reprezentowały 12% rynku, podczas gdy małe biura do 499 m² stanowiły zaledwie 2%.

Podaż biur wtórnych i potrzeba modernizacji

Mimo dobrych wyników segmentu premium, znaczna część istniejących zasobów biurowych zmaga się z problemem starzenia się. Niedostateczne wyposażenie techniczne, słaba efektywność energetyczna i konieczność gruntownej modernizacji obniżają atrakcyjność takich nieruchomości i zwiększają ich ekspozycję na rynku.

Prognozowana podaż nowych biur w latach 2026-2028 pozostaje ograniczona. W efekcie presja na stawki czynszowe w segmencie wysokiej jakości biur prawdopodobnie utrzyma się.

W tych warunkach odnowa i modernizacja istniejących budynków stają się kluczowymi zadaniami w nadchodzących latach. Skuteczne wdrożenie programów modernizacyjnych będzie istotne nie tylko dla poszczególnych właścicieli, lecz także dla ogólnej jakości oferty biurowej w Mediolanie.

Rynek inwestycyjny: Nacisk na jakość i ESG

Rynek inwestycyjny pozostaje bardzo selektywny. Inwestorzy są najbardziej zainteresowani nowoczesnymi, wysokiej jakości nieruchomościami oraz projektami renowacyjnymi w uznanych dzielnicach biznesowych miasta.

Kryteria ESG odgrywają istotną rolę, stając się coraz bardziej decydującym czynnikiem w decyzjach inwestycyjnych.

Średniookresowo oczekuje się, że segment premium pozostanie stabilny z uwagi na ograniczoną podaż nowoczesnych biur oraz dużą demandę ze strony firm preferujących wysokiej jakości przestrzenie biurowe.