Łączność

Najbardziej atrakcyjne regiony Włoch

Najbardziej atrakcyjne regiony Włoch

Najbardziej popularne obszary we Włoszech okazały się liderami pod względem trudności w sprzedaży domu


Potwierdzają to dane z Homepanda Horizon, pierwszego centrum analitycznego oceniającego rzeczywistą płynność włoskiego rynku nieruchomości. Na liście miejscowości z najgorszymi wynikami sprzedaży znalazły się Navigli w Mediolanie, Historyczne Centrum Rzymu, Posillipo w Neapolu i San Salvario w Turynie.


Mimo że wcześniej uważano, że prestiżowy adres automatycznie gwarantuje szybką transakcję, dzisiejsze statystyki całkowicie obalają to przekonanie. W rzeczywistości w wielu przypadkach sytuacja jest dokładnie odmienna. Centrum badawcze Homepanda Horizon, założone przez agencję nieruchomości o tej samej nazwie, przeprowadziło obszerne monitorowanie 243 266 ofert sprzedaży mieszkań przez 12 miesięcy ciągłej obserwacji w Mediolanie, Rzymie, Neapolu i Turynie. Ostateczne wyniki obalają najbardziej zakorzenione stereotypy dotyczące sektora.


Wskaźnik płynności Homepanda


Ten paradoks został ujawniony za pomocą dwóch opatentowanych narzędzi analitycznych:


  • Wskaźnik płynności Homepanda (IVH): ocenia rzeczywiste prawdopodobieństwo udanej sprzedaży przedmiotu w skali od 0 do 10.
  • Termometr Rabaty: rejestruje częstotliwość i wielkość korekt początkowej ceny nieruchomości podczas trwania ogłoszenia online.


Słynne dzielnice, gdzie nieruchomości "kręcą się"


Navigli w Mediolanie


W rankingu Mediolanu dzielnica Navigli została umieszczona na trzecim miejscu od końca wśród 32 stref miejskich według wskaźnika IVH, przyznając jej zaledwie 1,8 punktu na 10. Oprócz tego na liście znalazły się także Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Waszyngton (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) oraz Historyczne Centrum (3,8). Te sześć najlepszych lokalizacji kojarzonych z "mediolańskim luksusem" obecnie wykazuje znacznie niższą płynność finansową, niż się powszechnie sądzi.


Przeciwnie, liderem Mediolanu okazała się dzielnica studencka Città Studi - Susa (7,0 punktów) - obszar zwyczajnego, komfortowego życia, o którym rzadko wspomina się w kontekście elitaryzmu.


Historyczne centrum Rzymu


W stolicy ten paradoks jest jeszcze bardziej zauważalny. W historycznym centrum Rzymu częstotliwość obniżek cen była o 183% wyższa niż w dzielnicy Appio Latino - Colli Albani, uznawanej za najstabilniejszy obszar miasta. W ogólnym rankingu płynności finansowej centrum Rzymu plasuje się na samym dole z wynikiem 3,05 punktu. Najlepszy wskaźnik IVH odnotowano w miejscowości Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci (7,5 punktu) - dobrze wyposażonej dzielnicy peryferyjnej, która nigdy nie pojawia się na okładkach kolorowych broszur.


Posillipo w Neapolu


Podobny scenariusz powtarza się na południu. W Neapolu, ekskluzywna dzielnica Posillipo, słynne wzgórze z panoramicznym widokiem na zatokę, które stało się wizytówką miasta dla obcokrajowców, zmusza sprzedawców do ponownego rozważenia cen 140% częściej niż stabilniejsza dzielnica klasy robotniczej San Carlo all'Arena - Sanità.


San Salvario w Turynie


W Turynie, dzielnica San Salvario, dawniej tętniące życiem centrum życia nocnego po igrzyskach olimpijskich (długo nazywana "północnym Trastevere"), słynęła ze średniego okresu wystawienia oferty wynoszącego 169 dni. Jest to jedna z najdłuższych i najbardziej problematycznych wartości w mieście. Cztery różne obszary metropolitalne i cztery niezależne bazy danych potwierdzają to samo zjawisko.


Infrastruktura ważniejsza od statusu


Wspólne wyjaśnienie dla wszystkich czterech rynków jest proste: Rzeczywista płynność wynika z rozwoju środowiska miejskiego, a nie historycznego prestiżu.


  • We Włoszech otwarcie nowej linii metra M4 całkowicie zmienia mapę popytu: obszar Ponte Lambro - Santa Giulia, który uzyskał dostęp do linii M4, stał się najbardziej dynamiczny w kraju - działki sprzedają się tutaj średnio w ciągu zaledwie 19 dni.
  • W Turynie, rozległa przebudowa strefy Lingotto (ośrodek technologiczny OGR, stacja metra M1, zasoby mieszkaniowe poolimpijskie) wydłuża wskaźniki lokalizacji do 100 dni ekspozycji, co stanowi rzadki pozytywny wyjątek na powolnym rynku turyńskim.
  • W Rzymie, wysokiej jakości obrzeża z rozwiniętym transportem konsekwentnie wyprzedzają starą część miasta.

W żadnym z badanych miast liderem płynności nie była historycznie elitarna dzielnica - we wszystkich przypadkach pierwsze miejsca zajęły obszary, które przeszły niedawną modernizację miejską.


Cztery cechy włoskiego rynku


Analitycy opisują rynki czterech dużych miast jako cztery całkowicie różne modele zachowań:


  1. Mediolan - racjonalny i płynny. Tutaj 84% ofert kończy się bez obniżki ceny wywoławczej. Jednak ta precyzja nie wynika z samych właścicieli, lecz z rozwiniętego ekosystemu doświadczonych agencji nieruchomości i wysokiej rotacji kapitału. Średni okres ekspozycji nieruchomości wynosi rekordowe 27 dni.
  2. Rzym jest zróżnicowany. Występuje ogromna różnica 91% między obszarami "najszybszymi" (80 dni na transakcję) a "najbardziej stabilnymi" (152 dni). Dynamika zmienia się radykalnie z kwartału na kwartał.
  3. Neapol to emocje. Tutaj występują największe kontrasty: od minimum 65 dni w obszarze Materdei - Museo do maksimum 138 dni w strefie Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi.
  4. Turyn jest cierpliwy (lub stoi w miejscu). Średni okres sprzedaży jest tutaj wydłużony do 131 dni, a w rejonie Santa Rita - Mirafiori Nord ta liczba osiąga absolutny antyrekord badania - 170 dni online.

Penthouse: marzenie, które trudno sprzedać


Jeśli elitarne lokalizacje mają trudności, to najbardziej prestiżowy format mieszkalny - penthouse'y (z otwartymi tarasami i panoramicznymi widokami) - wykazuje jeszcze gorsze wyniki. Są one twarzą drogich kampanii reklamowych, ale w praktyce wymagają najwięcej czasu i największych obniżek cen.


W Mediolanie wskaźnik IVH dla apartamentów typu penthouse wynosi 4,08, a dla standardowych apartamentów 4,57 (różnica jest stabilna, choć niewielka). W Rzymie różnica ta jest największa: 3,26 w przypadku apartamentów typu penthouse w porównaniu z 4,46 w przypadku standardowych mieszkań - różnica wynosi ponad jeden punkt procentowy.


Najbardziej wymowne statystyki dotyczą Neapolu: tylko 51% neapolitańskich apartamentów typu penthouse jest sprzedawanych bez zmiany ceny wywoławczej (w Mediolanie wskaźnik ten wynosi 81%). Co gorsza, 12% nieruchomości o atrakcyjnym standardzie w Neapolu wymaga pięciu lub więcej kolejnych obniżek cen, zanim pojawi się nabywca. W Mediolanie zdarza się to tylko w 1,9% przypadków - różnica jest prawie sześciokrotna.


Prywatny sprzedawca kontra agencja: potwierdzenie stereotypu (prawie wszędzie)


Długotrwały spór, że prywatni właściciele, bez pomocy profesjonalnych pośredników, częściej popełniają błędy w wycenie nieruchomości na początku, został potwierdzony przez dane z niemal wszystkich regionów.