Transakcja sprzedaży mieszkania w związku partnerskim: prawa niezarejestrowanych partnerów, ryzyko i kwestie prawne

Transakcje związane ze sprzedażą mieszkania, w którym zamieszkują partnerzy niezarejestrowani (tak zwane małżeństwo cywilne, czyli convivenza di fatto), podlegają przepisom dotyczącym prawa własności. Normy włoskie (Legge Cirinnà nr 76/2016) nie automatycznie rozciągają przepisów prawa rodzinnego, stosowanych w przypadku związków formalnych, na tego rodzaju relacje.

Nabywanie nieruchomości i status własnościowy

W przypadku zakupu domu przez parę niespokrewnioną małżeńsko, udziały są określane w umowie: nieruchomość może być zarejestrowana w równych częściach (50/50) lub proporcjonalnie do wkładów finansowych.

Istotne jest oddzielenie prawa własności od zobowiązań hipotecznych. Spłacanie rat kredytu hipotecznego nie powoduje automatycznego nabycia własności ani zwiększenia udziału bez oficjalnej rejestracji. Aby zabezpieczyć swoje prawa, partnerzy mogą zawrzeć umowę regulującą wspólne zamieszkanie (Contratto di convivenza) za pośrednictwem notariusza lub prawnika.

Szczególne zagrożenia:

• Dziedziczenie: Brak oficjalnego testamentu uniemożliwia partnerowi cywilnemu dziedziczenie.
• Sprzedaż między partnerami: Przeniesienie własności nieruchomości między partnerami cywilnymi wymaga obowiązkowego poświadczenia notarialnego. Sprzedaż za obniżoną cenę lub bez faktycznej wymiany pieniędzy jest uznawana za ukrytą darowiznę (donazione indiretta). Stwarza to trudności dla nabywców w uzyskaniu w przyszłości kredytu hipotecznego oraz daje spadkobiercom sprzedającego możliwość zakwestionowania transakcji w przyszłości.

Prawa partnera niebędącego współwłaścicielem

Jeśli nieruchomość należy wyłącznie do jednego z partnerów:

• W przypadku zgonu właściciela: pozostający przy życiu partner otrzymuje prawo do czasowego zamieszkania (diritto di abitazione) na okres 2 lat (lub do 5 lat, w zależności od długości związku). Jeśli istnieją małoletnie lub niepełnosprawne dzieci, okres ten wynosi co najmniej 3 lata. Prawo to wygasa w przypadku ponownego zawarcia związku małżeńskiego lub utworzenia nowej rodziny.
• W przypadku separacji: Partner nieposiadający własności jest zobowiązany do opuszczenia nieruchomości w rozsądnym terminie. W przypadku obecności małoletnich lub ubezwłasnowolnionych dzieci, sąd może zabezpieczyć prawo do zamieszkania w domu dla rodzica, z którym dzieci pozostają.
• Czynsz: W przypadku śmierci głównego najemcy nieruchomości, partner żyjący ma prawo przejąć umowę najmu na siebie.

Procedura sprzedaży przez współwłaścicieli (nieruchomość wspólna)

Jeśli dom jest zarejestrowany na oboje partnerów, obowiązuje zwykła forma współwłasności (comunione ordinaria). Sprzedaż nieruchomości osobom trzecim wymaga pełnej zgody obu właścicieli.

W przypadku wspólnej sprzedaży, dochód jest dzielony ściśle według udziałów określonych w pierwotnej umowie kupna (rogito). Przed dokonaniem wypłaty pieniędzy od całkowitej kwoty, odliczane są:

1. Saldo kredytu hipotecznego;
2. Dodatkowe koszty (prowizja agencji, ekspertyza techniczna);
3. Podatek od zysków kapitałowych (plusvalenza), jeśli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem 5 lat od zakupu i nie była głównym miejscem zamieszkania.

Co zrobić, jeśli jeden z partnerów sprzeciwia się sprzedaży?

Właściciel nie może być zmuszony do zawarcia umowy z osobami trzecimi, ale prawo nie pozwala na pozostanie osoby w współwłasności wbrew jej woli. Rozwiązanie tego problemu składa się z trzech etapów:

1. Wykup udziału (Riscatto della quota): Jeden z partnerów wykupuje udział drugiego po cenie rynkowej, przenosząc pozostałą część hipoteki na siebie (po uzyskaniu zgody banku).
2. Mediacja cywilna (Mediazione civile): Obowiązkowy etap wstępnego rozwiązywania sporu przy udziale prawników.
3. Podział sądowy (Divisione giudiziale): Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, sprawa jest rozstrzygana przez sąd (zgodnie z art. 1111 włoskiego kodeksu cywilnego). Sędzia może podzielić dom na dwa niezależne mieszkania (jeśli sytuacja na to pozwala), przenieść własność na jednego z partnerów z obowiązkiem zapłaty odszkodowania drugiemu lub wystawić nieruchomość na przymusową licytację publiczną, dzieląc uzyskaną kwotę.

Saldo kredytu hipotecznego i koszty remontów

Ponieważ kredyt hipoteczny jest wspólnym zobowiązaniem, notariusz automatycznie spłaca saldo kredytu ze środków uzyskanych od nabywcy w momencie sprzedaży. Jeśli kredyt hipoteczny jest wspólny w proporcji 50/50, bank potrąca dokładnie połowę długu od każdego z partnerów, niezależnie od tego, kto dokonywał regularnych płatności. Notariusz nie przeprowadza automatycznych potrąceń.

Prace remontowe wykonane wcześniej nie zmieniają formalnych udziałów własności. Jednakże wspólnik, który pokrył w całości koszty remontów zwiększających wartość domu, ma prawo żądać odszkodowania za połowę dokumentowanych wydatków na podstawie art. 2041 włoskiego kodeksu cywilnego (bezpodstawne wzbogacenie).

Aby zapewnić właściwe rozliczenie podczas sprzedaży, strony mogą sporządzić umowę z notariuszem dotyczącą nierównego podziału dochodów ze sprzedaży lub podpisać prywatną umowę (scrittura privata) dotyczącą wcześniejszych rozliczeń finansowych.