Czy jest dopuszczalne przekazanie wynajmowanej posesji w celu darmowego użytkowania?

Wyobraź sobie: wynajmujesz przytulne lokum, urządzasz je według swego gustu i wkładasz serce oraz duszę w każdy element wnętrza. Następnie sytuacja ulega zmianie i decydujesz się podarować je przyjacielowi lub członkowi rodziny do darmowego użytkowania. Jednak czy z perspektywy prawa jest to możliwe?

Czym jest umowa o darmowym korzystaniu?

Zgodnie z przepisem 1803 włoskiego kodeksu cywilnego umowa o bezpłatne korzystanie (comodato d'uso) to umowa, na mocy której jedna strona (commodator) udostępnia drugiej stronie (commodatorowi) ruchomość lub nieruchomość do użytkowania przez określony czas lub w określonym celu. Po zakończeniu terminu nieruchomość musi zostać zwrócona.

Co się stanie, jeśli oddasz komuś wynajmowane mieszkanie do darmowego użytkowania? Czy można nim dysponować tak swobodnie, jakby był czyjąś własnością?

Czy najemca może podnająć nieruchomość?

We Włoszech najemca (conduttore) może podnająć część mieszkania, jednak tylko pod określonymi warunkami. Jeżeli w umowie najmu nie ma wyraźnego zakazu podnajmu, wystarczy poinformować o tym zamiarze właściciela mieszkania (locatore) i podać dane podnajemcy.

Jednak do całkowitego przekazania lokalu mieszkalnego w podnajem potrzebna jest pisemna zgoda wynajmującego. Kwestię tę reguluje przepis 2 ustawy nr 392 z 27 lipca 1978 r., który stwierdza:

"Najemca nie może podnająć nieruchomości w całości ani przenieść umowy najmu na osoby trzecie bez zgody wynajmującego. Jeśli w umowie nie ma innych ustaleń, najemca ma prawo podnająć część nieruchomości, po wcześniejszym powiadomieniu wynajmującego listem poleconym, podając imię i nazwisko podnajemcy, okres obowiązywania umowy oraz wynajmowany lokal."

Czy jest możliwe przekazanie wynajmowanego mieszkania do darmowego użytkowania?

Ponieważ umowa o darmowym użytkowaniu, jak sama nazwa wskazuje, nie zakłada płatności, czy można przekazać wynajmowane mieszkanie w ramach tego programu?

Obowiązują tu te same zasady, co w przypadku podnajmu:

• Jeśli umowa najmu nie zabrania bezpłatnego przekazania lokalu mieszkalnego, najemca może to zrobić, informując o tym właściciela nieruchomości.
• Jeśli w umowie jest zakaz podnajmu i darmowego użytkowania, konieczna będzie pisemna zgoda wynajmującego.

W przeciwnym wypadku przekazanie apartamentu osobom trzecim bez zgody właściciela zostanie uznane za naruszenie umowy i może skutkować jej rozwiązaniem oraz eksmisją najemcy.

Czy osoba otrzymująca nieruchomość do darmowego użytkowania może ją wynająć?

Załóżmy, że właściciel mieszkania przekazał je innej osobie na podstawie umowy o darmowe użytkowanie. Czy ta osoba może samodzielnie je wynająć?

Odpowiedź przynosi przepis 1804 włoskiego kodeksu cywilnego: zarządca jest zobowiązany do wyłącznego korzystania z rzeczy zgodnie z terminami określonymi w umowie i nie może jej przekazać osobom trzecim bez zgody zarządcy.

W przypadku wynajęcia mieszkania bez zezwolenia, zarządca ma prawo:

• Zażądać natychmiastowego zwrotu mienia.
• Złożyć wniosek o odszkodowanie.

Kto musi zgłosić dochody z wynajmu?

Jeśli nieruchomość przekazana do darmowego użytkowania zostanie później wynajęta osobom trzecim, pojawia się pytanie: kto powinien opłacić podatek od uzyskanego dochodu?

Zgodnie z prawem dochód z wynajmu jest zawsze opodatkowany w imieniu właściciela nieruchomości, nawet jeśli faktyczne płatności otrzymuje ktoś inny. Dlatego jeśli comodator wynajął mieszkanie, obowiązek podatkowy spoczywa na właścicielu nieruchomości (comodatorze), ponieważ to on pozostaje prawnym właścicielem nieruchomości.

Zasada ta została zawarta w przepisie 1, paragrafie 2 Dekretu Ustawodawczego nr 504/1992, który mówi, że podatek od nieruchomości płaci właściciel, niezależnie od tego, kto faktycznie korzysta z uzyskanego dochodu.

Wnioski

Przekazanie wynajmowanego mieszkania do darmowego użytkowania jest możliwe, jednak wymaga dokładnego zapoznania się z postanowieniami umowy najmu. Jeśli nie ma zakazu, wystarczy poinformować wynajmującego. Jeśli przekazanie jest zabronione, konieczna będzie zgoda właściciela.

To samo dotyczy zarządcy: jeśli chce wynająć otrzymaną do użytkowania nieruchomość, musi uzyskać zgodę właściciela.

Znajomość prawa w tych kwestiach pomoże uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji – od zerwania umowy po kary finansowe.