Czy można przekazać wynajmowaną nieruchomość do nieodpłatnego użytkowania?

Wyobraź sobie: wynajmujesz przytulne mieszkanie, urządziłeś je według własnego gustu i zainwestowałeś swoje serce i duszę w każdy element wystroju. Nagle sytuacja się zmienia i postanawiasz przekazać je przyjacielowi lub krewnemu do bezpłatnego korzystania. Ale czy to jest zgodne z prawem?

Co oznacza umowa o darmowym korzystaniu?

Zgodnie z artykułem 1803 włoskiego kodeksu cywilnego umowa o nieodpłatne użytkowanie (comodato d’uso) to umowa, dzięki której jedna strona (dający) oddaje drugiej (biorcy) rzecz ruchomą lub nieruchomą do korzystania przez określony czas lub na określony cel. Po zakończeniu tego okresu rzecz musi zostać zwrócona.

Co się dzieje, jeśli przekażesz komuś wynajmowane mieszkanie do darmowego użycia? Czy można tak swobodnie dysponować lokalem, jakby był własnością?

Czy najemca ma prawo podnajmować mieszkanie?

We Włoszech najemca (conduttore) może podnająć część wynajmowanego mieszkania, ale tylko przy spełnieniu pewnych warunków. Jeśli umowa najmu nie zawiera wyraźnego zakazu podnajmu, wystarczy poinformować właściciela (locatore) o zamiarze i przedstawić dane podnajemcy.

Jednak całkowite przekazanie mieszkania w podnajem wymaga pisemnej zgody wynajmującego. Kwestia ta jest regulowana przez artykuł 2 ustawy nr 392 z 27 lipca 1978 r., który określa:

„Najemca nie może podnająć nieruchomości w całości ani przenieść umowy na kogoś innego bez zgody właściciela. Jeśli nie postanowiono inaczej w umowie, najemca może podnająć część nieruchomości, po wcześniejszym zawiadomieniu właściciela listem poleconym, podając dane podnajemcy, czas trwania umowy oraz wynajmowany lokal.”

Czy można przekazać wynajmowane mieszkanie do nieodpłatnego użytku?

Ponieważ umowa o nieodpłatnym korzystaniu, jak sama nazwa wskazuje, nie przewiduje opłat, czy można przekazać wynajmowane mieszkanie w taki sposób?

Obowiązują tu te same zasady, co przy podnajmie:

• Jeśli umowa najmu nie zabrania przekazania mieszkania do darmowego użytkowania, najemca może to zrobić, informując właściciela.
• Jeśli umowa zawiera zakaz podnajmu i bezpłatnego użytkowania, trzeba będzie uzyskać pisemną zgodę właściciela.

W przeciwnym przypadku przekazanie mieszkania osobom trzecim bez zgody właściciela będzie uważane za naruszenie umowy, co może prowadzić do jej rozwiązania i eksmisji najemcy.

Czy osoba korzystająca z nieruchomości za darmo może ją podnajmować?

Załóżmy, że właściciel mieszkania udostępnił je komuś w ramach umowy o darmowym korzystaniu. Czy ta osoba może to wynająć?

Artykuł 1804 włoskiego kodeksu cywilnego wyjaśnia: zarządca musi korzystać z rzeczy zgodnie z ustaleniami umowy i nie może jej przekazać innym bez zgody zarządcy.

Jeśli mieszkanie zostanie wynajęte bez pozwolenia, zarządca ma prawo:

• Zażądać natychmiastowego zwrotu nieruchomości.
• Dochodzić odszkodowania.

Kto odpowiada za deklarowanie dochodu z wynajmu?

Jeśli nieodpłatnie używana nieruchomość zostanie wynajęta osobom trzecim, powstaje pytanie, kto powinien odprowadzić podatek od uzyskanego dochodu?

Zgodnie z prawem, dochód z wynajmu zawsze rozlicza właściciel nieruchomości, nawet jeśli płatności otrzymuje ktoś inny. Dlatego jeśli zarządca wynajmie mieszkanie, obowiązek podatkowy nadal ciąży na właścicielu, ponieważ to on pozostaje prawnym posiadaczem.

Zasada ta została zawarta w artykule 1, paragrafie 2 Dekretu Ustawodawczego nr 504/1992, który mówi, że podatek od nieruchomości płaci właściciel, niezależnie od tego, kto faktycznie czerpie z niej zyski.

Podsumowanie

Przekazanie wynajętego mieszkania do nieodpłatnego użytkowania jest możliwe, ale wymaga dokładnego sprawdzenia postanowień umowy najmu. Bez zakazu wystarczy poinformować właściciela. Gdy przekazanie jest zabronione, potrzebna będzie jego zgoda.

Podobnie zarządca, chcąc wynająć nieruchomość, musi uzyskać zgodę właściciela.

Znajomość prawa w takich sprawach pomoże uniknąć nieprzyjemnych skutków – od rozwiązania umowy po kary finansowe.