Rynek nieruchomości luksusowych zwalnia, ale się nie zatrzymuje: Włochy w centrum uwagi inwestorów

Podsumowanie analizy najnowszych raportów Knight Frank potwierdza utrzymujące się zainteresowanie ultrabogatych inwestorów Rzymem i Mediolanem

Po długim okresie aktywnego wzrostu ceny luksusowych nieruchomości mieszkalnych nadal rosną, ale w bardziej umiarkowanym tempie. Sytuacja jest jednak bardzo zróżnicowana w zależności od regionu, segmentu i konkretnego miasta. Świadczą o tym dane z serii raportów Knight Frank za pierwszą połowę 2026 r. (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence i European Residential Signals), które przedstawiają pełny obraz globalnych, europejskich i włoskich rynków nieruchomości.

Ceny rosną, ale po uwzględnieniu inflacji dynamika jest ujemna

Global House Price Index, który śledzi 55 głównych rynków na całym świecie, odnotował średni nominalny wzrost cen o 1,4% rok do roku w pierwszym kwartale 2026 r. Jest to najsłabszy wynik od trzeciego kwartału 2024 r. Jednak 91% monitorowanych rynków nadal wykazywało dodatni nominalny wzrost.

Głównym problemem jest inflacja. Po uwzględnieniu inflacji realne ceny spadły średnio o 1,8% rok do roku. Inflacja nadal obniża nominalny wzrost gospodarczy, a zrównoważone ożywienie gospodarcze będzie wymagało dalszych obniżek stóp procentowych i łagodzenia presji inflacyjnej.

Kto prowadzi, a kto spada:

• Turcja jest liderem pod względem nominalnego wzrostu (+26,2%), ale ze względu na wysoką inflację realny wzrost jest tam ujemny (-3,5%).
• Na czele nominalnego wzrostu znajdują się również Węgry (+21,4%), Macedonia Północna (+16,7%), Portugalia (+16,5%) i Chorwacja (+16,1%).
• Hiszpania zajmuje 7. miejsce ze wzrostem +13,9%, wykazując realny wzrost o 10,1%.
• Na końcu listy znajdują się Chiny kontynentalne (-6,3%) i Kanada (-5,0%).

Azja dominuje na globalnym rynku nieruchomości premium (Prime)

Indeks Prime Global Cities (47 miast na całym świecie) wykazał średni wzrost cen nieruchomości premium o 2,0% w ciągu 12 miesięcy. Rynek stał się bardziej selektywny: inwestorzy patrzą na fundamentalne wskaźniki konkretnych miast, a nie na ogólny trend globalny.

Kluczowe miasta:

• Tokio odnotowało niesamowity roczny wzrost na poziomie +44,4% (absolutny lider), ale w ostatnim kwartale spadło o -8,6%, co wskazuje na koniec fazy gwałtownego przyspieszenia. W ciągu 5 lat rynek tokijski wzrósł o 126,4%.
• Największe rynki azjatyckie to: Manila (+19,9%), Dubaj (+13,0%), Seul (+11,3%), Singapur (+9,8%), Bombaj (+8,2%).
• W ciągu 5 lat Dubaj stał się liderem wzrostu – kosmiczne +180,7%.
• Grupy zewnętrzne: Vancouver (-10,4%), Toronto (-9,5%), Kanton (-8,9%), Pekin (-7,3%), Szanghaj (-7,2%). Londyn również pozostaje na minusie (-4,0% w skali roku i -5,1% w ciągu 5 lat).

Segment nieruchomości ultraluksusowych (Super-Prime): Dubaj na czele, Nowy Jork i Hongkong przyspieszają

W segmencie nieruchomości ultraluksusowych (transakcje powyżej 10 milionów dolarów) w pierwszym kwartale 2026 roku odnotowano 636 transakcji w 12 kluczowych miastach na łączną kwotę 11,4 miliarda dolarów (średnia cena nieruchomości wyniosła 18,6 miliona dolarów).

• Dubaj utrzymał absolutne prowadzenie: 193 transakcje na kwotę 3,43 miliarda dolarów (+35% w kwartale). Knight Frank zauważa jednak, że szczyt ten miał miejsce w okresie styczeń-luty, przed eskalacją konfliktu regionalnego pod koniec lutego 2026 r.
• Hongkong zajął drugie miejsce (94 transakcje o wartości 1,84 mld USD).
• Nowy Jork jest na trzecim miejscu (90 transakcji o wartości 1,67 mld USD, wzrost o 58% w porównaniu z poprzednim kwartałem).
• Łącznie te trzy miasta stanowiły prawie 60% wszystkich transakcji w sektorze nieruchomości ultra-prime na świecie. Londyn odnotował 45 transakcji (836 mln USD), ale nadal jest bardzo daleko od wyników z 2022 r.
• 
  

Europa: Liczba kurortów wzrosła o 60% w ciągu 5 lat

Profil nabywców na europejskim rynku nieruchomości luksusowych ulega zmianie. Udział Europejczyków (z wyłączeniem Brytyjczyków) spadł do 40%, podczas gdy Brytyjczycy i Amerykanie stali się bardziej aktywni.

• Brytyjczycy odpowiadają za około jedną trzecią popytu międzynarodowego: oprócz Monako i Lazurowego Wybrzeża, aktywnie kupują nieruchomości w Madrycie, na Ibizie i w Toskanii.
• Amerykanie aktywnie inwestują w Mediolanie, na Ibizie i w Algarve.
• Wzrost cen w ciągu 5 lat: W regionach wypoczynkowych („słonecznych”) ceny wzrosły kolosalnie – Algarve (+60% od 2020 r.), a następnie Prowansja, Marbella, Majorka, Ibiza i Saint-Tropez. Spośród miast Zurych i Mediolan wykazują najlepszą pięcioletnią dynamikę.

Ważne jest uwzględnienie efektu walutowego: dla Amerykanina lub Szwajcara zakup w strefie euro będzie teraz „tańszy” pod względem postrzegania ceny ze względu na różnicę kursową.

Włochy: Rynek masowy rośnie, Mediolan się dostosowuje, a Rzym błyszczy

W kontekście globalnym Włochy wykazują różne wyniki w zależności od miasta i segmentu:

• Główny nurt: Włochy zajmują 27. miejsce na świecie z rocznym wzrostem nominalnym na poziomie +5,2% (wzrost rzeczywisty na poziomie +2,8%). Jest to wynik wyższy niż w Niemczech, Francji i Wielkiej Brytanii.
• Mediolan (segment Prime): 32. miejsce na 46 z -0,9% w tym roku. Nie jest to spadek, lecz normalizacja po silnym pięcioletnim rajdzie, podczas którego ceny w Mediolanie wzrosły o +36% (7. najlepszy wynik na świecie). Międzynarodowy popyt na Mediolan ze strony Amerykanów i Brytyjczyków pozostaje silny.

Rzym gwiazdą rynku europejskiego

Rzymowi poświęcony jest osobny raport agencji Knight Frank i ReLiving. Według indeksu PIRI 100, rzymski rynek nieruchomości luksusowych wzrósł o 5,5% w 2025 roku, co pozwoliło włoskiej stolicy osiągnąć 23. miejsce na świecie – wyprzedzając Madryt, Paryż i Nowy Jork.

Co przyciąga inwestorów do Rzymu:

1. Cudzoziemcy: Główny popyt pochodzi od nabywców z Wielkiej Brytanii, USA, Francji, Polski i Europy Północnej. Brytyjczycy często przenoszą swoją rezydencję podatkową do Rzymu, a Amerykanie kupują prestiżowe drugie domy. Ważną rolę odgrywa włoski „podatek liniowy” (stały podatek dla zamożnych mieszkańców).
2. Marki hotelowe: Największe luksusowe marki świata wchodzą do miasta. Po W Rome i The Rome EDITION otwierają się Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari i Six Senses.
3. Popularne obszary: lokalizacja przy Via Veneto – Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR i Appia Antica (ta ostatnia przyciąga osoby ceniące prywatność i zabytkowe wille).

Ceny w Rzymie: Luksusowe, odnowione nieruchomości sprzedawane są za 10 000 do 15 000 euro za metr kwadratowy (w rejonie „Złotego Trójkąta” / Tridente – jeszcze drożej). To sprawia, że Rzym jest niezwykle konkurencyjny w porównaniu z Londynem, Paryżem czy Genewą. Najpopularniejszym formatem są mieszkania „pod klucz” z wysokimi wskaźnikami efektywności energetycznej, inteligentnymi funkcjami domu, usługami concierge i parkingiem. Dotkliwy niedobór gotowych nieruchomości powoduje wzrost cen w Rzymie.