Rynek biurowy w Mediolanie w 2024 roku przewiduje absorpcję około 380 000 m kw., z czego 115 000 m kw. przypadnie na ostatni kwartał. To oznacza spadek o 14% w porównaniu z poprzednim rokiem. Najnowszy raport Ipi wskazuje, że głównymi przyczynami tego trendu są ograniczona dostępność biur klasy premium (A/A+) oraz skomplikowane przepisy urbanistyczne, które utrudniają nowe inwestycje.
Brak wysokiej jakości nieruchomości, zwłaszcza w prestiżowych dzielnicach miasta, znacząco wpłynął na wielkość transakcji. Podobnie jak w roku 2023, w bieżącym roku miały miejsce jedynie trzy transakcje przekraczające 10 tys. mkw., przy czym 72% całkowitej powierzchni wchłoniętej stanowiły biura klasy A/A+.
Najbardziej popularnymi obszarami pozostają CBD (Central Business District), Porta Nuova i CityLife, gdzie biura o najwyższej jakości szybko znajdują najemców. Inwestorzy nadal koncentrują się na nieruchomościach premium, natomiast deweloperzy inwestują w renowację starszych budynków, gdyż nowe projekty napotykają na biurokratyczne bariery.
Wskaźnik pustostanów wciąż się zmniejsza, osiągając średnio 9,5% w mieście i 2,5% w biurach klasy A/A+. Około 43% zajmowanej powierzchni (171 000 m kw.) znajduje się w centrum miasta i centralnej dzielnicy biznesowej, a 62 000 m kw. (16%) na obrzeżach.
Spadek wskaźnika pustostanów wskazuje na stabilność rynku, choć brak wysokiej jakości powierzchni ogranicza wzrost. Najemcy stają się coraz bardziej wymagający, wybierając budynki o wysokim standardzie zrównoważonego rozwoju środowiskowego (ESG) i nowoczesnych normach efektywności energetycznej.
Ograniczona liczba dostępnych biur premium spowodowała wzrost czynszów w biznesowym centrum Mediolanu. W IV kwartale 2024 roku stawki za najlepsze biura w Centralnej Dzielnicy Biznesowej wyniosły 730 euro/mkw. rocznie, a w niektórych przypadkach przekraczały 800 euro/mkw. dla budynków z certyfikatami LEED i WELL.
Rentowność pozostaje stabilna: 4,5% netto dla cennych aktywów oraz 5,9% dla wysokiej jakości nieruchomości na rynku wtórnym.
Na 2025 rok przewiduje się selektywny rozwój rynku:
✔️ Skupienie się na transakcjach w segmencie high-end
✔️ Wzrost podaży dzięki projektom rewitalizacyjnym
✔️ Koncentracja na ekologicznych i technologicznie zaawansowanych przestrzeniach biurowych.
Firmy nadal preferują nowoczesne, energooszczędne biura, które można dostosować do pracy w hybrydowym systemie.
Pomimo ograniczonej podaży i trudności regulacyjnych, rynek biurowy w Mediolanie pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych w Europie, z dużym popytem i trwałym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych.
