Rynek biurowy w Mediolanie i Rzymie: Rosnące znaczenie wysokiej jakości podaży

Według analiz JLL, włoski rynek wynajmu biur rozpoczął rok 2026 z rozbieżnymi trendami w dwóch głównych miastach: Mediolanie i Rzymie. W pierwszym kwartale całkowita wartość popytu nieznacznie przekroczyła 100 000 m kw., z czego około 65 000 m kw. przypadło na Mediolan, a 36 000 m kw. na Rzym. m - do Rzymu.

Ogólnie rzecz biorąc, dane sugerują, że rynek staje się coraz bardziej zorientowany na jakość: popyt dojrzewa i jest selektywny, podczas gdy podaż wysokiej jakości nieruchomości pozostaje ograniczona, zwłaszcza w obszarach centralnych.

Mediolan: odporny popyt, a powierzchnia maleje

W Mediolanie wolumen absorpcji wyniósł około 65 000 m kw., do czego dodano kolejne 4 000 m kw. podnajmu. Liczba ta potwierdza wysoki poziom aktywności, porównywalny z analogicznym okresem w 2025 r. i przekraczający średnie wartości z ostatnich pięciu lat. Jednak w porównaniu z ubiegłym rokiem, kiedy wolumen zbliżał się do 100 000 m kw., m, obserwuje się niewielkie spowolnienie.

Głównym powodem był brak dużych transakcji, a także znaczny spadek średniej powierzchni wynajmowanych biur – z ok. 1200 m kw. do 750 m kw. Odzwierciedla to ostrożniejsze strategie firm i chęć optymalizacji wykorzystywanej przestrzeni.

Popyt coraz bardziej koncentruje się na nieruchomościach wysokiej jakości: około 65% absorbowanej powierzchni przypada na budynki klasy A. Trend ten wspierają bardziej rygorystyczne kryteria selekcji, w tym jakość konstrukcji, zrównoważony rozwój i doskonała lokalizacja.

Ograniczona podaż nieruchomości premium nadal wywiera presję na rynek: średni wskaźnik pustostanów wynosi 9,4%, ale w przypadku nieruchomości wysokiej klasy spada on do 3,6%. W rezultacie stawki czynszów stale rosną, osiągając 820 euro za m² rocznie w historycznym centrum i 780 euro w nowoczesnych dzielnicach biznesowych. Rośnie również udział transakcji z czynszami powyżej 600 euro/m² rocznie, stanowiąc już około 30% całkowitego wolumenu.

Z geograficznego punktu widzenia około 40% popytu koncentruje się w obszarach centralnych, głównie w historycznym centrum. Jednocześnie obszary półperyferyjne umacniają swoją rolę, gromadząc ponad jedną czwartą wszystkich transakcji, zwłaszcza obszary takie jak Farini-Isola i Porta Romana.

Głównymi motorami popytu są usługi profesjonalne, w tym kancelarie prawne, instytucje finansowe i firmy technologiczne.

Rzym: wzrost dzięki dużym transakcjom

W Rzymie sytuacja jest inna: rynek nieruchomości biurowych odnotował zauważalne przyspieszenie. Wolumen absorpcji wyniósł około 36 000 m kw., czyli ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym kwartale 2025 r. Wzrost był napędzany głównie przez cztery duże transakcje o powierzchni ponad 5000 m kw. m, w tym znaczącą transakcję z sektorem publicznym.

Podobnie jak w Mediolanie, stolica nadal odnotowuje duży popyt na wysokiej jakości nieruchomości, przy czym budynki klasy A stanowią 57% całkowitego popytu. Potwierdza to rosnącą selektywność najemców w obliczu ograniczonej podaży biur premium.

Centralna dzielnica biznesowa pozostaje kluczowym segmentem rynku, odpowiadając za około 40% transakcji, podczas gdy dzielnica EUR wyróżnia się największą transakcją przednajmu kwartału.

Jeśli chodzi o sektory, sektor usług, w szczególności kancelarie prawne, jest wiodący, podobnie jak instytucje publiczne, które nadal odgrywają znaczącą rolę na rynku biurowym w Rzymie.

Współczynnik pustostanów pozostaje niski, poniżej 7% w ujęciu ogólnym i zaledwie około 1,5% w przypadku nieruchomości z wyższej półki. Najwyższe stawki czynszu utrzymują się na poziomie 610 euro za metr kwadratowy rocznie, z możliwością wzrostu w krótkim okresie.