Rynek biurowy w Mediolanie i Rzymie: Wzrastające znaczenie wysokiej jakości oferty

Zgodnie z analizami JLL, włoski sektor biurowy rozpoczął rok 2026 z różnymi tendencjami w dwóch głównych miastach: Mediolanie i Rzymie. W pierwszym kwartale całkowity popyt przekroczył nieznacznie 100 000 m kw., z czego około 65 000 m kw. przypadło na Mediolan, a 36 000 m kw. na Rzym. - w kierunku Rzymu.

Ogólnie rzecz biorąc, dane wskazują, że rynek staje się coraz bardziej skoncentrowany na jakości: popyt rośnie i jest selektywny, podczas gdy podaż wysokiej jakości nieruchomości pozostaje ograniczona, szczególnie w centrach miast.

Mediolan: stabilny popyt, a powierzchnia maleje

W Mediolanie absorpcja wyniosła około 65 000 m kw., z dodatkowymi 4 000 m kw. podnajmu. Ta liczba potwierdza wysoki poziom aktywności, porównywalny z analogicznym okresem w 2025 r., przewyższający średnie wartości z ostatnich pięciu lat. Jednak w porównaniu z ubiegłym rokiem, kiedy absorpcja zbliżała się do 100 000 m kw., obserwuje się niewielkie spowolnienie.

Głównym powodem tego było brak dużych transakcji oraz znaczny spadek średniej powierzchni biur do wynajęcia - z około 1200 m kw. do 750 m kw. To odzwierciedla ostrożniejsze podejście firm i chęć efektywnego wykorzystania przestrzeni.

Popyt skupia się coraz bardziej na nieruchomościach wysokiej jakości: około 65% absorbowanej powierzchni przypada na budynki klasy A. Ten trend wspierany jest bardziej rygorystycznymi kryteriami selekcji, obejmującymi jakość budowy, zrównoważony rozwój i doskonałą lokalizację.

Ograniczona podaż nieruchomości premium nadal wywiera presję na rynek: średni wskaźnik pustostanów wynosi 9,4%, ale w przypadku nieruchomości wysokiej klasy spada do 3,6%. W rezultacie czynsze stale rosną, osiągając 820 euro za m² rocznie w historycznym centrum i 780 euro w nowoczesnych dzielnicach biznesowych. Coraz więcej transakcji odbywa się przy czynszach powyżej 600 euro/m² rocznie, stanowiąc już około 30% ogólnego wolumenu.

Około 40% popytu koncentruje się w obszarach centralnych z geograficznego punktu widzenia, głównie w historycznym centrum. Jednocześnie obszary peryferyjne zyskują na znaczeniu, przyciągając ponad jedną czwartą wszystkich transakcji, zwłaszcza obszary takie jak Farini-Isola i Porta Romana.

Głównymi motywatorami popytu są usługi profesjonalne, w tym kancelarie prawne, instytucje finansowe i firmy technologiczne.

Rzym: wzrost dzięki dużym transakcjom

W Rzymie sytuacja wygląda inaczej: rynek biurowy odnotował znaczący wzrost. Absorpcja wyniosła około 36 000 m kw., czyli ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym kwartale 2025 r. Wzrost był napędzany głównie przez cztery duże transakcje o powierzchni ponad 5000 m kw., w tym istotną transakcję z sektorem publicznym.

Podobnie jak w Mediolanie, Rzym nadal doświadcza dużego popytu na nieruchomości wysokiej jakości, gdzie budynki klasy A stanowią 57% całkowitego popytu. To potwierdza rosnącą selektywność najemców w obliczu ograniczonej podaży biur premium.

Dzielnica biznesowa pozostaje kluczowym obszarem rynku, odpowiadając za około 40% transakcji, podczas gdy dzielnica EUR wyróżnia się największą transakcją przednajmu w kwartale.

Główne sektory, takie jak usługi, zwłaszcza kancelarie prawne, oraz instytucje publiczne, nadal odgrywają ważną rolę na rzymskim rynku biurowym.

Współczynnik pustostanów pozostaje niski, poniżej 7% ogólnie i zaledwie około 1,5% w przypadku nieruchomości premium. Najwyższe stawki czynszu utrzymują się na poziomie 610 euro za metr kwadratowy rocznie, z możliwością krótkoterminowego wzrostu.