VAT 5% podczas nabywania pierwszej nieruchomości

Podatek VAT 4% przy zakupie pierwszej nieruchomości: czym jest i kiedy można skorzystać z ulgi?

Dla pewnych typów nieruchomości przewidziany jest podatek VAT w wysokości 4% przy nabyciu pierwszego domu. Istnieją to wymogi subiektywne i obiektywne, które należy spełnić.

Kiedy można skorzystać z 4% podatku VAT przy zakupie pierwszego domu i jakie kryteria trzeba spełnić, aby otrzymać tę ulgę? Pytania te często zadają sobie osoby planujące zakup nieruchomości na swoje główne miejsce zamieszkania, zwłaszcza gdy transakcja odbywa się z podmiotem płacącym podatek VAT, na przykład z firmą budowlaną.

Zazwyczaj, przy zakupie nieruchomości od firmy objętej podatkiem VAT (a nie bezpośrednio od osoby fizycznej), trzeba także uiścić podatek od wartości dodanej (VAT), który zwykle wynosi od 10% do 22% wartości nieruchomości. Jednakże, jeśli spełnione zostaną określone warunki - na przykład zakup mieszkania nieklasyfikowanego jako nieruchomość luksusowa i przeprowadzka do nowego mieszkania - można skorzystać z obniżonej stawki VAT do 4%. Jest to dodatkowa korzyść do innych dostępnych profitów związanych z zakupem pierwszego domu, takich jak obniżone opłaty rejestracyjne. Jeśli spełnione zostaną określone warunki, te korzyści można wykorzystać wielokrotnie.

O czym mówi 4% VAT przy pierwszym domu?

Jak już wspomniano, nabycie pierwszego domu nie zawsze odbywa się pomiędzy osobami prywatnymi. Często nieruchomość kupuje się od firmy podlegającej opodatkowaniu VAT, na przykład przy zakupie nowego domu bezpośrednio od dewelopera. W takich przypadkach nabywca zobowiązany jest do uiszczenia, oprócz standardowych opłat rejestracyjnych, katastralnych i hipotecznych, również podatku VAT. Bez zachęt podatek ten może wynosić od 10% do 22% wartości nieruchomości.

Jak wyjaśniono w przewodniku dotyczącym nabycia pierwszego domu wydanym przez Urząd Skarbowy (Agenzia delle Entrate), po spełnieniu określonych warunków można skorzystać z zwolnienia na pierwszy dom, które obejmuje obniżoną stawkę podatku VAT wynoszącą 4%. Środek ten został wprowadzony po raz pierwszy ustawą finansową z 1991 r. i uwzględniony w tekście jednolitego podatku VAT. Później było to kilkakrotnie potwierdzane i nadal obowiązuje. Obniżona stawka dotyczy również rozbudowy istniejących budynków lub ukończenia nowych projektów. Jakie jednak warunki trzeba spełnić, aby otrzymać to świadczenie?

Wymagania subiektywne dotyczące uzyskania 4% VAT przy pierwszym domu

Aby móc skorzystać z 4% podatku VAT, trzeba spełnić szereg subiektywnych wymagań odnośnie nabywcy. W szczególności konieczne jest:

być osobą fizyczną, ponieważ ulga nie dotyczy podmiotów prawnych, na przykład spółek;
być mieszkańcem gminy, w której znajduje się nieruchomość lub zameldować się tam w ciągu 18 miesięcy od dnia zakupu;
nie być właścicielem innej nieruchomości, która jest już wykorzystywana jako pierwszy dom;
nie być właścicielem ani nie posiadać praw do innych nieruchomości, które były już wykorzystywane jako pierwszy dom, korzystając z zachęt ze strony Urzędu Skarbowego. Istnieją jednak wyjątki, np. jeśli pierwszy dom zostanie sprzedany w ciągu 12 miesięcy od zawarcia umowy kupna nowej nieruchomości lub jeśli istniejąca nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania.

Warto również zaznaczyć, że podatek VAT w wysokości 4% dla osób do 36 roku życia, przy spełnieniu wymogów prawnych, może skutkować ulgą podatkową równą stawce podatku VAT zapłaconej przy zakupie nieruchomości.

Wymagania obiektywne dotyczące uzyskania 4% VAT przy pierwszym domu

Oprócz wymagań subiektywnych istnieją także obiektywne kryteria uzyskania 4% podatku VAT przy zakupie pierwszego domu. Tutaj mówimy o cechach majątku, które muszą być spełnione, aby świadczenie było ważne. Wśród tych warunków znajdują się:

rodzaj nieruchomości, która musi zostać zarejestrowana w katastrze jako lokal mieszkalny;
przeznaczenie nieruchomości musi być wyłącznie mieszkalne, a nie komercyjne. Nie obejmuje to nieruchomości przeznaczonych na biura, sklepy, magazyny itp.;
charakterystyka nieruchomości: nie powinna być luksusowa (wille, zamki), czyli nie powinna należeć do kategorii A/1, A/8 i A/9.

Oczywiście nieruchomość musi znajdować się we Włoszech i spełniać krajowe i lokalne przepisy dotyczące możliwości zamieszkania, bezpieczeństwa i użyteczności.

Kategorie nieruchomości objęte stawką VAT 4%

Dla ułatwienia, po wykluczeniu rodzajów nieruchomości nieobjętych świadczeniami, podajemy także akceptowalne kategorie mieszkań, które podlegają 4% stawce VAT:

A/2: lokal mieszkalny standardowy z wyposażeniem odpowiadającym wymaganiom rynku dla budynków mieszkalnych;
A/3: ekonomiczne mieszkanie z podstawowymi mediami;
A/4: Domy mieszkalne budowane według przestarzałych standardów;
A/5: bardzo popularna zabudowa z minimalnym wyposażeniem medialnym i sanitarnym;
A/6: domy wiejskie przeznaczone na działalność rolniczą;
A/7: małe wille z przyległymi terenami zewnętrznymi do użytku osobistego;
A/11: budynki mieszkalne typowe dla niektórych regionów.

Kiedy w budownictwie obowiązuje stawka 4% VAT?

Warto zauważyć, że ulgi w podatku VAT w wysokości 4% obowiązują nie tylko przy nabyciu nieruchomości, ale także przy budowie nowych budynków lub rozbudowie już istniejących. Odpowiednio w branży budowlanej można skorzystać z:

VAT 4% na prace remontowe, na przykład zakup materiałów do remontu pierwszego domu;
VAT 4% na budowę nowego pierwszego domu, jeśli spełnia on wymogi katastralne i nie należy do kategorii A/1, A/8 i A/9;
VAT 4% na zakup istotnych elementów do remontu pierwszego domu, takich jak okna zewnętrzne, windy i inne podobne elementy.

Jak uzyskać zwrot 4% VAT za pierwsze mieszkanie?

Aby skorzystać ze zwolnienia z 4% podatku VAT na swoje pierwsze mieszkanie, oprócz spełnienia powyższych wymagań, trzeba przygotować odpowiednie dokumenty. Zastosowanie obniżonej stawki VAT nie następuje automatycznie i należy złożyć wniosek. Aby to zrobić, należy podać:

kopia dokumentu tożsamości nabywcy i kodu podatkowego;
wypełniony formularz, aby otrzymać obniżoną stawkę VAT 4% na nowe budynki i przekazać go firmie, która przeprowadzi prace;
kopia pozwolenia na budowę lub w przypadku nowych budynków lub remontów odpowiednie zawiadomienie o rozpoczęciu prac (SCIA lub DIA).

Przydatne jest także załączenie odpisu aktu notarialnego, dowodu zapłaty za zakup lub prace remontowe, a także oświadczenia potwierdzającego spełnienie wymagań podmiotowych i przedmiotowych. Zebrane dokumenty należy przekazać pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub firmom, które przeprowadziły transakcję lub wykonały prace.