Nieruchomości 2026: Spowolnienie wzrostu cen i słabe wyniki w II kwartale

Dane z analizy rynku nieruchomości Banku Włoch wskazują na stopniowe ochłodzenie na rynku, które jednak nie prowadzi do głębokiej recesji. Jeśli chodzi o prognozy długoterminowe, pośrednicy nieruchomości wyrażają delikatny wzrost ufności.

Badanie Banku Włoch za drugi kwartał 2026 roku pokazało spowolnienie tempa wzrostu cen nieruchomości. Transakcje przeprowadzone przez agencje również odnotowały niewielki spadek w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej.

Przede wszystkim pośrednicy zauważają umiarkowany wzrost cen, a rabaty i czas sprzedaży utrzymują się na historycznie niskim poziomie. Popyt ze strony nabywców nadal jest ograniczony, a jednocześnie maleje podaż mieszkań dostępnych na rynku.

Dynamika cen mieszkań zwalnia

W drugim kwartale 2026 r. różnica (saldo) między pośrednikami, którzy zanotowali wzrost cen, a tymi, którzy odnotowali ich spadek, zmniejszyła się do 7 punktów procentowych (w porównaniu do 12 punktów procentowych w poprzednim kwartale). Mimo spowolnienia, ta liczba jest nadal wyższa niż rok wcześniej.

Podział regionalny:

• Północny zachód: najbardziej widoczne zmniejszenie tempa wzrostu – saldo spadło z 11 do zaledwie 1 p.p.
• Północny wschód i centrum: bardziej umiarkowane spowolnienie (saldo 13 i 11 p.p. odpowiednio).
• Południe i wyspy: saldo wyniosło 6 p.p.
• 
  

Zniżki i warunki sprzedaży pozostają na niskim poziomie

Średnia zniżka przy negocjacji ceny wywoławczej wyniosła 7%, co jest nieco niższe niż w poprzednim kwartale i zbliżone do historycznego minimum.

Podział regionalny zniżek:

• Północny wschód: średnia zniżka wyniosła tylko 5%;
• Północny zachód i centrum: średnie wartości;
• Południe i wyspy: średnia zniżka 9%.

Czas sprzedaży mieszkań pozostaje bardzo krótki – średnio 5 miesięcy. Wskazuje to, że nieruchomości wystawione na sprzedaż szybko znajdują kupców.

Około 86% agencji nieruchomości odnotowało co najmniej jedną transakcję na kwartał (wskaźnik jest stabilny). Większość transakcji odbyła się na rynku wtórnym, stanowiąc 81% wszystkich transakcji.

Spadek wolumenów sprzedaży

Transakcje przeprowadzone przez agencje wykazały mniejszą dynamikę. Saldo odpowiedzi dotyczące wolumenu sprzedaży wyniosło -13 p.p. (choć lepsze niż -19 p.p. na początku roku).

W porównaniu z drugim kwartałem 2025 r. wskaźnik pogorszył się (z -17 do -20 p.p.). Największy spadek aktywności odnotowano na północnym zachodzie i północnym wschodzie, podczas gdy spadek w centrum, na południu i na wyspach był łagodniejszy.

Podaż i popyt nadal maleją

• Popyt: Pośrednicy nieruchomości oceniają dynamikę liczby kupujących na -15 p.p., co jest stabilne w porównaniu z poprzednim kwartałem i lepsze niż rok wcześniej. Popyt pozostaje słaby, ale wykazuje pewne ożywienie rok do roku.
• Podaż: Wolumen nowych zleceń sprzedaży nadal maleje – przewaga agentów zgłaszających spadek podaży wyniosła 26 p.p. Saldo aktualnych niesprzedanych zapasów pozostaje ujemne (-26 p.p.).

Jest to równowaga spadkowa na rynku: podczas gdy popyt jest niski, podaż również maleje.

Kredyty hipoteczne i dostępność finansowania

Warunki kredytów hipotecznych pozostają relatywnie korzystne i nie wpływają istotnie na transakcje:

• 63% zakupów domów w drugim kwartale 2026 r. było finansowanych kredytem hipotecznym (nieco mniej niż 65% w poprzednim kwartale).
• Średni Współczynnik wartości nieruchomości do kwoty kredytu (LTV) wyniósł 78% i pozostał wysoki.
• Tylko 18% agencji wskazało trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego jako powód anulowania sprzedaży. To jeden z najniższych wskaźników w historii.

Wzrost czynszów i zmniejszająca się podaż

Rynek wynajmu rozwija się pozytywnie dla właścicieli:

• 83% agencji podpisało co najmniej jedną umowę najmu w kwartale (w porównaniu z 79% wcześniej).
• Saldo szacunków wzrostu czynszów wyniosło +32 p.p.

Sytuacja w poszczególnych regionach:

• W Centrum (+41 p.p.) i na Południu/Wyspach (+49 p.p.) wzrost czynszów znacząco przyspieszył.
• Na Północnym Zachodzie nastąpiło gwałtowne spowolnienie: saldo spadło z 30 do 17 p.p.

Agenci nieruchomości przewidują kolejny wzrost cen najmu w kolejnym kwartale (saldo oczekiwań wzrosło do +23 p.p.). Jednocześnie mieszkań do wynajęcia jest coraz mniej (saldo wynosi -26 p.p.).

Ważnym czynnikiem jest wynajem krótkoterminowy (dzienny). 54% agencji uważa, że ma to znaczący wpływ na lokalny rynek. W Centrum oraz na Południu i Wyspach udział ten sięga 65%, co wpływa na zwiększenie liczby nieruchomości dostępnych do wynajęcia.

Prognozy dla rynku nieruchomości na lata 2026-2028

Szacunki operatorów pozostają umiarkowane, ale wykazują pozytywną tendencję:

• Krótkoterminowe oczekiwania agencji dla ich rynków wyniosły -14 p.p. (lepiej niż -18 p.p. rok wcześniej).
• Oczekiwania dla rynku krajowego:
• Na obecny kwartał: -15 p.p. (poprawa z -17 p.p.);
• Na 2 lata do przodu: -10 p.p. (znaczna poprawa w porównaniu do -22 p.p. w poprzednim roku).

To delikatny, ale stabilny wzrost ufności uczestników rynku wobec przyszłości włoskiego rynku nieruchomości na najbliższe dwa lata.