Jak wygląda procedura eksmisji z powodu niezapłacenia czynszu?

Eksmisja z powodu niepłacenia czynszu to mechanizm prawny, który pozwala właścicielowi nieruchomości opuścić lokal. Jeśli najemca nie płaci czynszu lub dodatkowych opłat (takich jak media), właściciel nieruchomości może chronić swoje prawa, wszczynając postępowanie eksmisyjne z powodu niepłacenia. Odbywa się to poprzez sporządzenie nakazu eksmisji, który musi zostać sporządzony przez adwokata. Dokument ten zobowiązuje najemcę do opuszczenia lokalu w określonym terminie i zawiera wezwanie do stawienia się w sądzie, gdzie zostanie potwierdzona decyzja o eksmisji.

Jak działa eksmisja z powodu niepłacenia?

Procedura eksmisji z powodu braku zapłaty jest regulowana przez artykuły 658 i następne włoskiego Kodeksu Cywilnego. Przepisy przewidują specjalną procedurę, która pozwala wynajmującemu, w przypadku braku zapłaty czynszu, uzyskać:

- wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu;
- wydanie i zwrot nieruchomości;
- windykacja zaległych czynszów.

Jeśli najemca nie płaci czynszu lub rachunków za media, wynajmujący może podjąć natychmiastowe działania w celu ochrony swoich praw. Ważne jest, aby działać szybko, aby uniknąć narastającego zadłużenia, które utrudni ściąganie należności. Brak płatności może być przypadkiem lub przejściowym problemem, ale jeśli zaleganie z płatnościami trwa dłużej niż dwa miesiące, jest to poważny sygnał dla wynajmującego.

Warunki wszczęcia eksmisji

Aby wszcząć procedurę eksmisji z powodu niezapłacenia czynszu, muszą zostać spełnione dwa warunki:

1. Dostępność pisemnej i zarejestrowanej umowy najmu.
2. Fakt niepłacenia przez najemcę czynszu lub dodatkowych wydatków.

Eksmisja jest niemożliwa, dopóki umowa najmu nie zostanie sporządzona na piśmie i zarejestrowana w urzędzie skarbowym. Umowy ustne ani czynsz płacony „pod stołem” nie dają prawa do eksmisji. W takich przypadkach właściciel będzie musiał skorzystać z innej formy ochrony – roszczenia o zwolnienie lokalu spod bezprawnego zajęcia.

Jeśli chodzi o brak płatności, występują różnice w zależności od rodzaju umowy leasingowej:

- Czynsz za lokal mieszkalny: Zgodnie z artykułem 5 ustawy nr 392/78, wystarczającym powodem jest niezapłacenie czynszu za jeden miesiąc lub zaległość w rachunkach za media w wysokości co najmniej dwumiesięcznego czynszu.
- Umowy najmu lokali niemieszkalnych (np. komercyjnych): Obowiązuje kryterium „drobnego naruszenia” (art. 1455 Kodeksu cywilnego). Sędzia ocenia wagę naruszenia. Zazwyczaj stosuje się te same kryteria, co w przypadku umów najmu lokali mieszkalnych.

Eksmisję z powodu niepłacenia czynszu można wszcząć, jeśli najemca nie płaci czynszu lub dodatkowych opłat (takich jak media) przez co najmniej 20 dni. Przed upływem tego terminu postępowanie nie może się rozpocząć. W przypadku najmu lokali niemieszkalnych, sędzia określi wagę naruszenia, zwłaszcza jeśli zaleganie z płatnościami się powtarza.

Etapy postępowania eksmisyjnego

Procedura eksmisji z powodu braku zapłaty jest ściśle regulowana i wymaga obowiązkowego udziału prawnika. Główne kroki są następujące:

1. Przygotowanie i wysłanie nakazu eksmisji: Właściciel przygotowuje nakaz eksmisji i jednocześnie wysyła wezwanie do sądu za pośrednictwem komornika w celu potwierdzenia eksmisji. Między nakazem a datą rozprawy sądowej musi upłynąć co najmniej 20 dni, chyba że właściciel złoży wniosek o skrócenie tego terminu.
2. Rozprawa sądowa: Na rozprawie sędzia może:
- potwierdzić eksmisję;
- udzielić najemcy odroczenia spłaty zadłużenia;
- skierować sprawę do zwykłego postępowania sądowego, jeśli najemca sprzeciwia się eksmisji.

Zmiany wprowadzone przez reformę kartabiańską

Reforma Cartabia zmieniła procedurę powiadamiania o eksmisji i jej potwierdzania. Obecnie komornik ma obowiązek doręczyć najemcy zawiadomienie. Uproszczono procedurę potwierdzania eksmisji: jeśli najemca nie stawi się w sądzie, sędzia może natychmiast potwierdzić eksmisję bez konieczności wystawiania nakazu egzekucji w sądzie. Reforma zachęca również do korzystania z certyfikowanej poczty elektronicznej (PEC), aby uprościć procedurę i skrócić czas jej trwania.

Co się dzieje po złożeniu wypowiedzenia

Jeżeli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie po otrzymaniu zawiadomienia, wynajmujący może wszcząć postępowanie egzekucyjne w celu wymuszenia eksmisji. Procedura ta obejmuje następujące kroki:

1. Sędzia potwierdza eksmisję i wydaje nakaz opuszczenia lokalu.
2. Najemcy przysługuje termin (zwykle 10 dni) na dobrowolne opuszczenie lokalu.
3. Jeżeli najemca nie zastosuje się do wezwania, komornik zawiadamia go o nakazie eksmisji (tzw. nakaz eksmisji).
4. Komornik ustala termin, do którego lokal musi zostać opuszczony.
5. Jeżeli najemca nadal zajmuje lokal, komornik wnioskuje o interwencję policji w celu wymuszenia eksmisji.

Do momentu opuszczenia lokalu najemca zobowiązany jest nadal płacić czynsz i w razie potrzeby pokrywać koszty sądowe właściciela.