Co zrobić, gdy najemca-dłużnik stał się nieosiągalny?
Jak możesz zabezpieczyć swoje prawa i odzyskać niezapłacony czynsz?
Wynajem nieruchomości może być dochodowym sposobem na zarobek, ale co zrobić, gdy najemca przestaje płacić i zrywa kontakt? Brak płatności to jedna z najczęstszych trudności właścicieli nieruchomości, a rozwiązanie tego problemu w odpowiedni sposób jest kluczowe dla ochrony swoich interesów. Sytuacja komplikuje się, gdy dłużnik znika bez śladu i nie reaguje na telefony ani korespondencję.
Przyjrzyjmy się, jakie kroki można podjąć w tej sytuacji, jakie narzędzia prawne pomogą w eksmisji dłużnika i egzekwowaniu długu oraz jak prawidłowo udokumentować jego nieosiągalność.
Co zrobić, gdy najemca przestał płacić?
Zanim złożysz sprawę do sądu, warto spróbować rozwiązać problem polubownie. Czasami zadłużenie wynika z ważnych przyczyn, jak czasowe problemy finansowe, choroba czy inne sytuacje życiowe.
❖ Pierwszym krokiem jest nawiązanie kontaktu z najemcą, aby ustalić przyczynę zadłużenia. Można to zrobić telefonicznie, przez e-mail, komunikatory internetowe lub osobiście.
❖ Drugim krokiem jest wysłanie formalnego pisma z żądaniem zapłaty. Zaleca się zrobić to listem poleconym z potwierdzeniem odbioru lub za pomocą podpisu elektronicznego. W piśmie należy wskazać:
- odnoszenie do umowy najmu i zobowiązanie do terminowej zapłaty,
- wysokość zadłużenia i okres opóźnienia,
- termin (zwykle 15 dni) na uregulowanie płatności,
- ostrzeżenie o potencjalnych konsekwencjach prawnych.
Jeśli to nie przyniesie skutku, trzeba podjąć bardziej zdecydowane kroki.
Jak przeprowadzić eksmisję dłużnika?
Gdy polubowne rozwiązania zawiodą, konieczne jest rozpoczęcie proceduralnej eksmisji z powodu zalegania z czynszem. We Włoszech regulują to przepisy artykułu 658 Kodeksu postępowania cywilnego, ale podobne procedury obowiązują też w innych krajach.
Proces eksmisji odbywa się w kilku etapach:
1. Złożenie wniosku - Wynajmujący, za pośrednictwem prawnika, składa do sądu wniosek o eksmisję i nakaz ściągnięcia długu.
2. Rozprawa sądowa
- Jeśli najemca stawi się w sądzie, może poprosić o okres na uregulowanie długu („okres karencji”, który we Włoszech wynosi kilka miesięcy).
- Jeśli najemca nie pojawi się, sąd automatycznie wydaje nakaz eksmisji.
3. Ustanowienie rozwiązania - Sędzia ustala termin, do którego najemca musi opuścić nieruchomość.
4. Przymusowe opuszczenie - Jeśli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, komornik przeprowadzi przymusową eksmisję z pomocą policji.
Równocześnie można powiadomić rejestr dłużników, aby ostrzec innych potencjalnych wynajmujących.
Co zrobić, gdy lokator zniknął i nie odpowiada?
Czasami najemca po prostu znika: nie odbiera telefonów, wyprowadza się z mieszkania bez podania nowego adresu, nie daje o sobie znać. W takiej sytuacji można go oficjalnie uznać za nieosiągalnego.
