Rynek nieruchomości luksusowych we Włoszech

Rynek nieruchomości luksusowych we Włoszech stale się umacnia, zarówno w dużych miastach, jak i w segmencie drogich drugich domów. Według badań Patrigest i Santandrea, rosnąca liczba zamożnych osób, korzystne warunki podatkowe dla dużych kapitałów oraz zainteresowanie zagranicznych inwestorów sprzyjają wysokiemu popytowi na mieszkania premium. Mediolan pozostaje głównym centrum rynku, a prestiżowe kurorty zachowują status najbardziej atrakcyjnych lokalizacji dla inwestycji.

Wzrost zamożności wspiera rynek

Sektor nieruchomości luksusowych we Włoszech charakteryzuje się odpornością i stabilnym rozwojem. Jednym z głównych czynników wzrostu jest wzrost liczby zamożnych mieszkańców kraju. Liczba podatników z dochodami powyżej 120 000 euro rocznie wzrosła o 39% w porównaniu z 2008 r., pomimo kryzysów gospodarczych ostatnich lat.

Wraz ze wzrostem kapitału, nieruchomości są coraz częściej postrzegane nie tylko jako miejsce do życia, ale także jako sposób na zachowanie i pomnożenie majątku. W 2024 r. udział właścicieli nieruchomości wśród najbogatszych rodzin osiągnął 95,3%, podczas gdy dwadzieścia lat temu wskaźnik ten wynosił 92,9%. Jednocześnie stopniowo spada zainteresowanie wynajmem.

Geografia luksusowych mieszkań

Najwyższe ceny – powyżej 6000 euro za metr kwadratowy – występują w największych miastach i prestiżowych regionach turystycznych: nad jeziorami, w Alpach i na wybrzeżu. To właśnie tutaj rynek nieruchomości luksusowych stanowi znaczną część całkowitej podaży.

Oprócz Mediolanu i Rzymu, wyróżniają się również mniejsze, elitarne miejscowości, takie jak Basiglio i Forte dei Marmi, charakteryzujące się szczególnie wysoką koncentracją zamożnych mieszkańców. Mediolan pozostaje najbardziej prestiżowym rynkiem w kraju, a Rzym ustępuje jedynie Florencji i Wenecji pod względem atrakcyjności.

Wśród dużych miast Florencja przoduje pod względem udziału nieruchomości luksusowych — prawie 30% nieruchomości znajduje się w segmencie premium. Na kolejnych miejscach plasują się Mediolan, Neapol i Bolonia.

Gwałtowny wzrost popytu na drugie domy

Rynek drogich drugich domów rozwija się szczególnie aktywnie. Liczba transakcji dotyczących nieruchomości o wartości powyżej 1 miliona euro wzrosła w ciągu ostatniego roku o 22%, a wolumen tego segmentu praktycznie podwoił się w ciągu dziesięciu lat.

Obecnie drugie domy stanowią około 76% wszystkich transakcji w kategorii nieruchomości o wartości powyżej miliona euro. Nieruchomości te są coraz częściej kupowane nie tylko w celach rekreacyjnych, ale także jako aktywa inwestycyjne umożliwiające dywersyfikację kapitału.

Nawet w okresach niestabilności rynku segment ten wykazuje wysoką odporność i szybko odbudowuje się po kryzysach.

Zmieniająca się struktura popytu

Badanie wskazuje również na niedobór podaży w segmencie nieruchomości średniej klasy premium, gdzie ceny wahają się od 6000 do 10 000 euro za metr kwadratowy. Niedobór małych mieszkań jest szczególnie zauważalny: nieruchomości z dwiema sypialniami stanowią 43% popytu, ale tylko 33% podaży.

Stanowi to dowód na zmianę preferencji nabywców, w tym klientów zamożnych, i stwarza możliwości dla nowych projektów remontowych i budownictwa mieszkaniowego o mniejszym formacie.

Wynajem luksusowych mieszkań i rynek turystyczny

Segment wynajmu premium również pozostaje aktywny. Stawki powyżej 20 euro za metr kwadratowy miesięcznie są typowe głównie w dużych ośrodkach gospodarczych. Mediolan i Rzym przodują dzięki dużemu popytowi ze strony profesjonalistów, menedżerów i firm międzynarodowych.

W regionach turystycznych – zwłaszcza w kurortach nadmorskich i górskich – luksusowe nieruchomości na wynajem cieszą się stałym popytem, a drugie domy nadal odgrywają kluczową rolę na rynku.

Charakterystyka największych miast

Mediolan pozostaje głównym punktem odniesienia dla włoskiego rynku nieruchomości luksusowych. W historycznym centrum ceny mieszkań przekraczają 12 600 euro za metr kwadratowy, a w prestiżowych dzielnicach, takich jak Brera i Porta Nuova, sięgają ponad 14 500 euro. Wysoki popyt jest wspierany zarówno przez lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów. Średni okres sprzedaży nieruchomości wynosi 4-6 miesięcy.

Rzym wyróżnia się unikatowym zasobem historycznym i prestiżowymi nieruchomościami w centrum miasta, gdzie ceny oscylują wokół 10 300 euro za metr kwadratowy. Wśród nabywców znajdują się zarówno lokalne, zamożne rodziny, jak i inwestorzy zagraniczni. Sprzedaż nieruchomości trwa tu zazwyczaj 5-6 miesięcy.

Florencja szczyci się wysokim udziałem luksusowych nieruchomości i cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony nabywców zagranicznych. Szczególnie poszukiwane są zabytkowe wille i odrestaurowane rezydencje z panoramicznymi widokami. Ze względu na wysoką selektywność rynku, okresy ekspozycji mogą przekraczać rok.

Bolonia, Turyn i Genua rozwijają się według własnych modeli: Bolonia znana jest ze stabilności rynku, Turyn z bardziej przystępnych cen i wysokiej jakości architektury, a Genua ceniona jest przede wszystkim za lokalizację i widoki na morze.

Inwestycje nadal rosną

Rok 2025 był również udany dla włoskiego rynku inwestycji w nieruchomości. Całkowita wartość inwestycji osiągnęła 12,3 mld euro, co oznacza wzrost o 20% rok do roku.

Inwestycje mieszkaniowe wyniosły łącznie około 841 mln euro, a rynek nieruchomości luksusowych przekroczył 300 mln euro. Inwestorzy są najbardziej zainteresowani projektami budowlanymi i renowacyjnymi.

Mediolan pozostaje wiodącym magnesem dla stolicy, odpowiadając za prawie 79% inwestycji w luksusowe nieruchomości mieszkaniowe. Na kolejnych miejscach plasują się Rzym, Florencja i kultowe destynacje, takie jak Portofino.