Wykluczenie z powodu zaległości czynszu: co to jest okres karencji i jak długo trwa?

W przypadku wykluczenia z powodu nieuiszczenia czynszu, polskie prawo przewiduje tzw. „okres czekania” (okres karencji), który umożliwia najemcy uregulowanie zadłużenia i uniknięcie przymusowego wykluczenia. Środek ten jest uregulowany przez art. 55 ustawy nr 392/1978 i dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych.

Jeśli najemca znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej i nie będzie mógł terminowo płacić czynszu, może wystąpić do sądu o dodatkowy czas na uregulowanie długu podczas pierwszej rozprawy. Jeśli sędzia uzna przyczyny za uzasadnione, zazwyczaj udziela się okresu do 90 dni na dokonanie pełnej zapłaty wynajmującemu.

Jak działa okres czekania

Okres karencji nie jest automatycznie przyznawany. Sąd samodzielnie ocenia sytuację finansową najemcy i decyduje, czy zasługuje na odroczenie. W tym czasie postępowanie eksmisyjne jest tymczasowo zawieszone.

Należy pamiętać, że ta możliwość dotyczy jedynie wynajmu mieszkań. W przypadku nieruchomości komercyjnych – sklepów, biur, magazynów – takie ulgi nie są przewidziane przez prawo. W przypadku opóźnienia umowa może zostać rozwiązana niemal natychmiast.

W jaki sposób złożyć wniosek

Aby skorzystać z tej opcji, należy zgłosić swoje zamiary na pierwszej rozprawie sądowej dotyczącej wykluczenia. Może to uczynić prawnik najemcy lub sam najemca.

Nie istnieje specjalny oficjalny formularz. Zwykle wniosek jest rejestrowany w aktach sądowych lub składany w formie pisemnego oświadczenia obrońcy, wyjaśniającego przyczyny opóźnienia w płatności.

Co trzeba uregulować

Aby wstrzymać postępowanie eksmisyjne, samo uregulowanie zaległego czynszu nie wystarczy. Należy w całości uregulować:

• cały zaległy czynsz;
• media i dodatkowe opłaty;
• naliczone odsetki;
• koszty sądowe wynajmującego.

Tylko pełne uregulowanie długu jest uznawane za prawne „leczenie” i pozwala na wstrzymanie wykluczenia.

Ograniczenia i istotne zasady

Wnioskując o okres karencji, najemca w zasadzie przyznaje istnienie długu. W związku z tym jednoczesne kwestionowanie samego długu nie jest możliwe. Jeśli osoba uważa żądania właściciela za nieuzasadnione, nie powinna starać się o odroczenie, a zamiast tego złożyć sprzeciw wobec wykluczenia.

Ponadto ten środek można zastosować tylko ograniczoną liczbę razy – nie więcej niż trzy razy w ciągu czterech lat. Po przekroczeniu tego limitu sąd nie będzie mógł przyznać nowego odroczenia.

Czy termin można wydłużyć?

Przedłużenie jest praktycznie niemożliwe. Termin wyznaczony przez sąd jest ostateczny.

Jeśli najemca nie ureguluje długu w całości na czas, nawet jeśli kwota jest nieco niższa lub opóźnienie wynosi tylko jeden dzień, właściciel ma prawo kontynuować procedurę przymusowego wykluczenia.

Polskie sądy uznają ten termin za obowiązujący i ostateczny. Po jego upływie sędzia nie może przyznać dodatkowego czasu.

Co się stanie, jeśli termin zostanie przekroczony

Jeśli pieniądze nie zostaną wpłacone na czas i w pełnej wysokości, odbywa się kolejna rozprawa, podczas której sąd sprawdzi, czy dokonano płatności. W przypadku braku pełnej zapłaty, wykluczenie zostaje zatwierdzone natychmiast.

Skutki mogą być następujące:

• brak prawa do dodatkowego odroczenia;
• częściowa płatność nie uniemożliwia wykluczenia;
• wynajmujący ma prawo do przeprowadzenia przymusowego opróżnienia mieszkania za pośrednictwem komornika.

Wskazówki dla wynajmujących

Należy pamiętać, że w okresie karencji najemca nadal musi płacić czynsz. Po uregulowaniu długu, wynajmujący otrzyma zarówno czynsz, jak i odszkodowanie za koszty sądowe. Jeśli zobowiązania nie zostaną spełnione, wynajmujący będzie miał solidne podstawy do szybkiego wykluczenia.

Wskazówki dla najemców

Prosz o odroczenie jedynie wtedy, gdy masz realną możliwość pełnej spłaty zadłużenia w wyznaczonym terminie. Pamiętaj o uwzględnieniu nie tylko czynszu, ale także odsetek i kosztów sądowych, które mogą być dość znaczne.