Sektor ekskluzywnych nieruchomości we Włoszech

Rynek ekskluzywnych nieruchomości we Włoszech stale wzmacnia się, zarówno w dużych ośrodkach miejskich, jak i w segmencie drogich rezydencji. Według badań Patrigest i Santandrea, rosnąca liczba zamożnych osób, korzystne warunki podatkowe dla dużych kapitałów oraz zainteresowanie zagranicznymi inwestorami sprzyjają wysokiemu popytowi na apartamenty premium. Mediolan pozostaje głównym centrum rynkowym, a ekskluzywne kurorty zachowują pozycję najbardziej atrakcyjnych lokalizacji inwestycyjnych.

Ewolucja zamożności wspiera rynek

Dziedzina ekskluzywnych nieruchomości we Włoszech cechuje się odpornością i stabilnym rozwojem. Jednym z kluczowych czynników wzrostu jest zwiększająca się liczba zamożnych obywateli kraju. Liczba podatników z dochodami powyżej 120 000 euro rocznie wzrosła o 39% w porównaniu z 2008 r., mimo niedawnych kryzysów gospodarczych.

W miarę wzrostu kapitału, nieruchomości są coraz częściej postrzegane nie tylko jako miejsce zamieszkania, ale także jako sposób na zachowanie i pomnażanie majątku. W 2024 r. udział właścicieli nieruchomości wśród najbogatszych rodzin osiągnął 95,3%, podczas gdy dwie dekady temu ten wskaźnik wynosił 92,9%. Jednocześnie maleje stopniowo zainteresowanie wynajmem.

Lokalizacje ekskluzywnych mieszkań

Najwyższe ceny – powyżej 6000 euro za metr kwadratowy – są obecne w największych miastach i prestiżowych regionach turystycznych: nad jeziorami, w Alpach i na wybrzeżu. To właśnie tam rynek ekskluzywnych nieruchomości stanowi znaczący udział w całkowitej podaży.

Oprócz Mediolanu i Rzymu, wyróżniają się także mniejsze, elitarniejsze miejscowości, takie jak Basiglio i Forte dei Marmi, charakteryzujące się szczególnie dużym skupiskiem zamożnych mieszkańców. Mediolan pozostaje najbardziej prestiżowym rynkiem w kraju, a Rzym ustępuje jedynie Florencji i Wenecji pod względem atrakcyjności.

Spośród dużych miast Florencja przoduje pod względem udziału nieruchomości ekskluzywnych — niemal 30% nieruchomości znajduje się w segmencie premium. Na kolejnych miejscach znajdują się Mediolan, Neapol i Bolonia.

Wzrost popytu na rezydencje letnie

Rynek drogich rezydencji letnich rozwija się szczególnie dynamicznie. Liczba transakcji dotyczących nieruchomości o wartości powyżej 1 miliona euro wzrosła w ciągu ostatniego roku o 22%, a wolumen tego segmentu praktycznie podwoił się w ciągu dziesięciu lat.

Obecnie rezydencje letnie stanowią około 76% wszystkich transakcji w kategorii nieruchomości o wartości powyżej miliona euro. Nieruchomości te są coraz częściej nabywane nie tylko w celach rekreacyjnych, ale także jako aktywa inwestycyjne umożliwiające dywersyfikację portfela.

Nawet w okresach niestabilności rynkowej ten segment wykazuje wysoką odporność i szybko odbudowuje się po kryzysach.

Ewoluująca struktura popytu

Badanie wskazuje również na niedobór podaży w segmencie rezydencji średniej klasy premium, gdzie ceny oscylują między 6000 a 10 000 euro za metr kwadratowy. Niedobór małych mieszkań jest szczególnie zauważalny: nieruchomości z dwoma sypialniami stanowią 43% popytu, ale tylko 33% podaży.

Jest to dowód na zmianę preferencji nabywców, w tym zamożnych klientów, i stwarza możliwości dla nowych projektów remontowych i budowlanych o mniejszym rozmiarze.

Wynajem ekskluzywnych mieszkań i rynek turystyczny

Segment wynajmu premium pozostaje również aktywny. Stawki powyżej 20 euro za metr kwadratowy miesięcznie są typowe głównie w dużych ośrodkach biznesowych. Mediolan i Rzym cieszą się dużym popytem ze strony profesjonalistów, menedżerów i międzynarodowych firm.

W regionach turystycznych – zwłaszcza w nadmorskich i górskich kurortach – ekskluzywne nieruchomości do wynajęcia cieszą się stałym zainteresowaniem, a rezydencje letnie nadal odgrywają kluczową rolę na rynku.

Profile największych miast

Mediolan pozostaje głównym punktem odniesienia dla włoskiego rynku ekskluzywnych nieruchomości. W historycznym centrum ceny mieszkań przekraczają 12 600 euro za metr kwadratowy, a w prestiżowych dzielnicach, jak Brera i Porta Nuova, sięgają ponad 14 500 euro. Wysoki popyt jest wspierany zarówno przez lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów. Średni czas sprzedaży nieruchomości wynosi 4-6 miesięcy.

Rzym wyróżnia się unikalnym dziedzictwem historycznym i prestiżowymi nieruchomościami w centrum miasta, gdzie ceny oscylują wokół 10 300 euro za metr kwadratowy. Wśród nabywców znajdują się zarówno lokalne, zamożne rodziny, jak i zagraniczni inwestorzy. Sprzedaż nieruchomości przeważnie trwa 5-6 miesięcy.

Florencja szczyci się wysokim udziałem ekskluzywnych nieruchomości i cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony nabywców spoza kraju. Szczególnie poszukiwane są zabytkowe wille i odrestaurowane rezydencje z malowniczymi widokami. Ze względu na wysoką selektywność rynku, okresy wystawienia mogą trwać ponad rok.

Bolonia, Turyn i Genua rozwijają się według własnych wzorców: Bolonia słynie z stabilności rynku, Turyn z bardziej dostępnych cen i wysokiej jakości architektury, a Genua jest ceniona przede wszystkim za lokalizację i widoki na morze.

Inwestycje nadal rosną

Rok 2025 okazał się udany dla włoskiego rynku inwestycji w nieruchomości. Całkowita wartość inwestycji sięgnęła 12,3 mld euro, co oznacza wzrost o 20% rok do roku.

Inwestycje mieszkaniowe wyniosły łącznie około 841 mln euro, a rynek ekskluzywnych nieruchomości przekroczył 300 mln euro. Inwestorzy najbardziej skupiają się na projektach budowlanych i remontowych.

Mediolan pozostaje wiodącym centrum inwestycyjnym, odpowiadając za prawie 79% inwestycji w luksusowe mieszkania. Na kolejnych miejscach znajdują się Rzym, Florencja i kultowe lokalizacje, jak Portofino.